賃貸併用住宅が通常の賃貸物件と比べて最も異なる点は、自宅部分と賃貸部分が共存していることです。従って、土地を新たに取得して賃貸併用住宅を建てる場合、自分がどのようなエリアに住むのかということを前提として、土地を選ぶ必要があります。
賃貸併用住宅の経営にあたって、取得しようとしている土地が、入居者様が集まりやすい場所なのか、想定する家賃が得られる場所なのか、地の利を活かした場所なのかなど、目的や地域性、入居者様のニーズの点からも事業計画に違いが出てくるでしょう。
今回は、土地購入を前提に賃貸併用住宅の経営を検討している方を対象に、土地探しのポイントを解説します。
希望条件・妥協点を決めておく
土地を保有していないということは、土地の選択肢が増えると言い換えることができます。しかし、注意すべき点は、オーナー様自身の希望をどこまで優先するのかということです。
たとえば、人気のエリアで駅からも近い、家賃も高く設定できそうで建築費用も予算内など、自分の希望をすべて兼ね備えた場所を捜すのは困難です。人それぞれ重視する条件は異なり、なかなかすべての条件を満たす土地は見つけにくいかもしれません。そのため、希望する土地の条件に優先順位をつける、またはこれなら妥協できるということを明確にして土地選びをする必要があります。
また、オーナー様の好みと居住者様が求めているニーズは、必ずしも一致しないということも念頭に置く必要があります。入居者様が集まらなければ家賃収入が得られず、経営の継続自体が困難になるケースも考えられます。自宅部分があるため、経営をしているという認識が甘くなりがちですが、賃貸併用住宅も不動産事業であることを忘れてはいけません。リスクもあるため、収支計画に合わせて駅からの距離や住環境、生活の利便性など自身の譲れないポイントや妥協できるポイントを明確にしておきましょう。
市場調査によりニーズを知る
土地探しには、情報の多さが鍵を握ると言っても過言ではありません。最近はインターネットによる情報が充実しているため、不動産会社のホームページで希望するエリアの家賃相場やどのような物件があるのかを調べられます。もちろん自らが足を運んで視察をするのも、ネットでは得られない生の情報を知ることができるでしょう。また、対面による不動産会社からの情報収集も欠かせません。不動産会社は不動産のプロであり、その土地のマーケットニーズ、相場価格はもちろんのこと、都市計画など綿密に調査を行っているため、積極的に活用すべきパートナーと言えます。
仮に建築する自分の予算や立地条件に合った土地が見つかったとしても、その土地に道路高さ制限、隣地高さ制限等の建築規制がかかっている場合があります。希望している賃貸戸数および賃貸収入が確保できるかは、建ぺい率や容積率などの要素も関係してきます。また、防火面において耐火構造にしなければならないなど土地によって決められているため、詳細な情報を入手し、充分に吟味した上で最終的な購入を決断すべきでしょう。
土地なしから賃貸併用住宅の経営を始めようとした場合、建物の購入前の事前準備が大変重要です。検討することも多岐にわたりますが、しっかりと計画を立てて賃貸併用住宅の経営を成功させましょう。