土地の名義変更（相続登記）の手続き・費用・必要書類・義務罰則から土地活用まで解説

2024年（令和6年）4月1日より、土地・建物の名義変更（相続登記）が法律で義務化されました。

以前は親から土地を引き継いでも相続登記は任意だったため、固定資産税だけ支払っておけばいいという考え方もありましたが、この義務化にともない期限内に登記を済ませないと10万円以下の過料（罰金）が科せられる可能性も出てきました。

さらに相続登記がされていない名義の曖昧な土地は、土地活用の観点からは「売れない」「貸せない」などといった損失にもつながりかねません。

本記事では、半世紀以上にわたって土地活用をしてきた生和コーポレーションが、名義変更の具体的な手順・費用・必要書類について解説し、さらに相続手続き後の土地活用によって収益を生み出す方法についても紹介します。

2024年4月から「相続登記」が義務化

2024年（令和6年）4月1日より、土地・建物の名義変更（相続登記）が法律で義務化されました。所有者不明の土地が全国で増加し、社会課題となっていることから、これまで任意だった相続登記が義務化されたかたちです。

土地の名義変更（相続登記）は、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。これは「遺言書」で相続した場合でも、話し合いの「遺産分割協議」によって相続した場合でも同じです。

遺産分割協議の成立によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。

いずれについても、正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。

なお、2024年（令和6年）4月1日より前に相続している土地についても、3年の猶予期間がありますが、過去の相続も遡って申請義務の対象となります。つまり、2027年（令和9年）年3月31日までに相続登記の申請をする必要があるということです。不動産を相続したら、早めに登記申請をしましょう。

ちなみに、遺産分割の話し合いが相続人の間で難航するなど、早期の遺産分割が厳しい場合には「相続人申請登記」という簡易手続きがあります。「相続人申請登記」とは、法務局に戸籍謄本などを提出することで相続人であることを申告する手続きです。この申請についても不動産の相続を知った日から3年以内に対応しなくてはなりません。

また、相続した土地に使い道がなく、名義変更しても困るだけという場合は、「相続土地国庫帰属制度」を活用する方法もあります。「相続土地国庫帰属制度」とは、一定条件を満たせば、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度です。ただし、審査手数料や10年分の管理費を納める必要があるなど、無料で手放せるわけではない点に注意が必要です。

以上のように実際に土地を相続した際は、名義変更の登記を忘れず、早めに申請する必要があります。土地活用の専門家に相談しながら有効な活用方法をとりましょう。

土地の名義変更（相続登記）の具体的な流れ

土地の名義変更の手続きは、自分で行うことも可能です。しかし、非常に多くの書類と手間がかかりますので、専門家に相談することをおすすめします。

具体的な相続登記の流れを4つのフェーズに分けて解説します。

①事前準備と遺言書の確認

まずは誰が土地を相続するのかを確定させる必要があるため、遺言書があるかないか捜索します。自宅の金庫やタンスのほか、法務局（遺言書保管制度）、公証役場などに確認し、遺言書があれば、原則としてその内容通りに名義変更を行います。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取り寄せ、隠れた相続人がいないか調査し、相続先を確定します。

この段階で必要な書類は以下の通りです。

• 土地の登記簿謄本：法務局で取得する。手数料は1通500円前後。
• 被相続人／相続人全員の戸籍謄本：市町村役場で取得する。手数料は1通450円前後。
• 固定資産税評価証明書：市町村役場で取得する。手数料は土地1筆または家屋1棟につき300円前後。

なお、被相続人の戸籍謄本は、被相続人が出生してから亡くなるまでのものが必要になるため、もし本籍地を移している場合には、その全ての戸籍を集めなければなりません。また、「固定資産税評価証明書」は、登記時に納める登録免許税の計算に必要です。

②遺産分割協議と協議書の作成

遺言書が存在しない場合、相続人全員で誰がどの土地を相続するかを話し合います（遺産分割協議）。そして「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書とは、相続人全員が合意した内容を書面にまとめ、相続人全員が実印で押印したものです。一人でも反対したり、連絡が取れない相続人がいたりすると、手続きはストップしてしまいます。実印であることを証明するために相続人全員の印鑑証明書も取得します。

なお、相続人の中に未成年の相続人がいる場合、未成年者は単独で法律行為ができないため、家庭裁判所で特別代理人を選任してもらうことが必要です。通常であれば親権者が未成年者の代理人となりますが、相続においては親権者も相続人となり利害が対立してしまう場合（利益相反）があるので、特別代理人を選任します。

特別代理人は、家庭裁判所への申し立て時に候補者を決めておくのが一般的です。特別代理人をお願いできる親族がいればその方に、いない場合には司法書士などの専門家に依頼しましょう。

③必要書類の収集とチェックリスト一覧

遺言書の確認、あるいは遺産分割協議書の作成が済んだら、法務局へ提出するための書類を準備します。発行から一定の時間が経過してしまうと無効になる書類もあるため、計画的に書類を揃えましょう。

④相続登記申請書の作成と提出

登記申請書を作成し、登録免許税（印紙代）とともに法務局へ提出します。提出方法は窓口への持参、郵送、オンライン申請の3種類があります。

完了までの期間は混雑状況によりますが、通常1週間〜2週間程度で登記が完了し、「登記識別情報通知（いわゆる権利証）」が発行されます。

法務局へ申請できたとしても、もし書類に不備・誤りなどがあった場合には、法務局から書類の修正を求められ、中には申請を取り下げてから書類を修正しなくてはならない場合もあります。その点、司法書士に依頼すれば、手続きの費用とは別で司法書士報酬がかかりますが、一切の手続きを代行してくれます。

土地活用のご相談、まずはお気軽に。相談から物件管理まで一貫したサポートを提供。

(無料) お役立ち資料

お問合せ

おうちでオンライン相談

土地の名義変更にかかる費用と内訳

土地の名義変更にかかる費用には、税金（登録免許税）、書類発行の手数料、司法書士への報酬などがあります。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%となります。

■登録免許税の計算式＝固定資産税評価額 × 0.4%
例：評価額5,000万円の土地の場合 ⇒ 20万円
例：評価額1,000万円の土地の場合 ⇒ 4万円
※ただし、法定相続人以外の人が遺贈する場合は、売買や離婚と同じく税率2％。

評価額が100万円以下の土地の場合、一定の条件下で登録免許税が免税される特例措置もありますので専門家に相談してみてください。

また、書類発行手数料等の実費は、戸籍謄本、印鑑証明書など、合計で5,000円〜1万円程度になります。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍謄本：1通750円
• 住民票の除票の写し：1通200～300円
• 固定資産評価証明書：1件300～400円（土地1筆・建物1棟ごとに加算されるなど、自治体によって違いがあります）
• 印鑑証明書：1通200～300円

そして司法書士に依頼する場合の報酬額は、一般的な相場が5万円〜10万円程度です。しかし相続人の数が多い場合や、複数の都道府県に土地がある場合、戸籍収集が複雑な場合などは費用が高くなることがあります。

1,000万円の土地の相続登記について、自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合の費用を比較してみましょう。

■司法書士に依頼する場合
登録免許税：1,000万円×0.4％＝4万円
司法書士報酬：5～10万円（相場金額）
合計金額：9～14万円

■自分で登記する場合
登録免許税：1,000万円×0.4％＝4万円
司法書士報酬：0円
合計金額：4万円

手間がかかるとしても、少しでも費用を安く抑えたいか、多少費用がかかっても手間なく確実に手続きを進めたいかよく比較検討して選びましょう。

土地の名義変更でよくある相続トラブルと解決策

スムーズに進むと思われがちな土地の名義変更ですが、実際には様々なトラブルが発生することがあります。

例えば、相続人の一人が協力してくれない、遺産分割協議書に判を押してくれない、というケースがあります。粘り強い交渉が必要ですが、どうしても話がまとまらない場合は家庭裁判所で「遺産分割調停」を行うことになります。

また、相続人が行方不明で、何十年も音信不通の親族がいる場合があります。その人を除いて名義変更をすることはできないため、「不在者財産管理人」を選任するか、裁判所から「失踪宣告」を出してもらう手続きが必要になり、かなりの時間と費用を要します。

よくあるのが、名義が祖父のままだったケースです。親の代で名義変更を怠っており、登記簿を見たら2代前の名義だったというケースは非常に多いです。この場合、相続関係者が多くなります。数十人単位の親戚（相続人）を探し出し、全員から同意を得る必要が出てくるため、個人で解決するのはほぼ不可能となり、司法書士への相談が必要になってきます。

親の名義になっていたとしても、例えば、その子供が兄弟3人で、そのうち1人が亡くなっており、さらにその人に子供が3人いた場合、兄弟2人と亡くなった兄弟の子供3人の合計5人が、土地の相続に関係することになってしまいます。このようなケースが、数十年放置されているような土地で発生すると、相続関係者が数十人に膨れあがっていることも考えられます。

また、遺産分割協議の結果、土地を複数人で共有することになったケースや、遺産分割協議がまとまらなかったケース、土地の相続人が複数いるようなケースは、相続手続きが複雑になる可能性があるため注意が必要で、司法書士の費用も高くなっていきます。

名義変更後に「土地活用」を検討すべき理由と成功事例

しかし、土地の名義変更の手続きは、資産の整理にすぎず、本当に重要なのは、相続した土地を今後どうしていくかになります。

土地は所有しているだけで、固定資産税・都市計画税が毎年発生し、住宅が建っていない更地ではさらに税金が高くなります。更地は草刈り、不法投棄への対応、フェンスの修繕などの維持費もかかります。

また管理が不適切で近隣に迷惑をかける建物は「特定空家」に指定される可能性があり、指定されると固定資産税の優遇措置が解除され、税金が上がります。

そのため、名義変更のタイミングで土地活用を考えることが重要になってきます。

例えば、土地の上に賃貸マンション・アパートを建てることによって、節税効果を高め、収益を得ることが可能です。立地条件によって最適な活用方法は異なりますが、駅から徒歩圏内の住宅地であれば、マンション・アパート経営で安定した家賃収入を確保しつつ、将来的な資産価値の維持を見込めます。変形地や活用が難しい土地の場合は、太陽光発電やコインパーキングなど、建物を建てない土地活用も検討の価値があります。

土地の名義変更は義務化されましたが、ただ相続登記の手続きを済ませただけでは、毎年税金を払い続けるだけになりかねません。名義変更の手続きを進めるのと並行して、自分の所有する土地にどれだけの価値があるのか、どのように活用すると節税効果が高まり、収益を上げられるのかを把握しておくことが大切です。

半世紀以上にわたって土地活用をしてきた生和コーポレーションでは、相続をはじめ、土地活用に関する相談を無料で承っております。土地は生かすも殺すも土地のオーナー様次第です。先代から受け継いだ大切な財産を、価値のあるものとして次世代へ引き継げるよう、全力でバックアップいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

※現在、相談が急増しております。お早めにお問い合わせください。

土地活用のご相談、まずはお気軽に。
相談から物件管理まで
一貫したサポートを提供。

(無料) お役立ち資料

お問合せ

おうちでオンライン相談