副業や本業引退後の収入源として注目され、人気が高まりつつあるのがアパート経営・マンション経営です。誰でも不動産投資は成功するのかは未知数ですが、ポイントとして「成功するためのコツ」というものは存在するのでしょうか？
ここでは、収益の仕組みなどのオーソドックスな知識から、適した立地、管理を任せる委託会社に関する情報まで、成功するためのコツや基礎知識について説明します。
アパート経営・マンション経営の収益の仕組みを知る
アパート経営・マンション経営で収益を出すためには、物件の購入（建築）などに関わる投資資金・借入金の返済額を、賃貸収入が上回らなければいけません。そのためには、まずアパート経営・マンション経営の収益の仕組みを知ることが重要です。たとえば10室あるアパートの場合、10部屋から賃貸収入があるものとして計算しがちですが、部屋が埋まらない場合も想定して収支計画を立てる必要があります。この地域の空室率は何％で、その場合の収入はどれ位で、収支をプラスにすることができるかどうか、修繕費や減価償却費を盛り込んだ収支計画を綿密に立てることが重要になります。また、予期せぬ災害など、その計画通りに部屋が埋まらないことも想定して、非常時に部屋が埋まらなくても数ヶ月単位は切り盛りできるだけの、持ち出せるキャッシュを用意しておくことも大事です。
アパート経営・マンション経営に適した立地
入居率が収支に与える影響はとても大きいものですが、必ず部屋が埋まると確約された立地条件などはあるのでしょうか？入居者様が部件を探す上で重視するいくつかの要因をあげます。
・駅からの距離
駅から近い立地と言うのは、入居者様を募集する上で大変強みとなり大きな訴求ポイントになります。入居者様も賃貸物件を探す際に、駅からの距離が徒歩で何分かかるかという利便性については大いにこだわるポイントでしょう。どれくらいの距離が駅から近いかは、人それぞれの感覚ですが、一般的に徒歩時間は80m/分に基づき算出されます。
・買い物や通学の利便性
駅近に加えてコンビニやショッピングセンター、スーパーなどの日用雑貨・食料品が購入できるお店が近いかどうかなど、買い物における利便性も重要視される要因です。学生は通学する学校に近いというのも大きな決定要因となる傾向にあります。
・周辺環境
ほかにも、近くに飲食店や工場がある場合は匂いなどの問題があり、保育園・幼稚園・小学校などがあると児童・生徒の声による騒音問題など、付近の施設、状況によってマイナス要因となる立地条件もあります。静かな住宅地を好む人もいますが、単身者や一人暮らしの学生などは多少にぎやかでも駅から近い物件のニーズが高い場合もあります。
不動産会社や管理会社の役割
アパート経営・マンション経営で必要な業務は、入居者募集・賃貸契約・入居者管理・建物管理・退去対応、クレーム対応など幅広い業務になります。 そこで、それらの煩雑な作業、専門的知識を求められる業務を委託するのが不動産会社や不動産管理会社になります。オーナー様として全てを手がけるならば、必要事項などを記入して入居者様を募集して、希望者と賃貸契約を結び、入居者様からの要望やクレームに対応し、建物の掃除・清掃を行い、退去の際にも対応するなどの仕事が発生します。 これらの業務を個人で行うには、かなりの負担となり、専門的な知識も求められるケースも多くなります。例えば、「賃貸契約の際に法人だったら連帯保証人はどうするのか」、「クレーム対応にオーナーとして法的にどこまで踏み込めるのか」「退去者が粗大ゴミを敷地内に捨てていったらどうするのか」など、個人では対応が難しいことも多々あります。
オーナー様側からの視点で見ると、良質な不動産会社とは会社の規模の大小を問わず建物が立地する地域の情報に詳しく、集客力・募集力（客付け力）があり、入居審査・契約などの手続き能力があることと言えるでしょう。そして、良質な不動産管理会社とは入居者様に対するクレーム・トラブルなどへの対応力があり、しかも管理コスト的に優れている会社ということになります。
以上の基本的な知識やコツを活かして、収益がプラスとなるアパート経営・マンション経営を実現させて下さい。