賃貸併用住宅はマイホームの要素を兼ね備えているとはいえ、不動産経営であることも忘れてはなりません。将来の家賃の下落や金利の上昇、空室リスクなど、賃貸併用住宅の経営におけるリスクや注意点について解説します。
一棟アパートと比較して利回りが低くなる
賃貸併用住宅は、オーナー様の居住スペースがあるため、賃貸部分の面積が縮小してしまう傾向があります。従って、建物にあるすべての部屋を賃貸用とできる一般的な不動産経営と比較すると、得られる家賃収入が低くなると言えるでしょう。
賃貸併用住宅を始めるにあたり、かかる総額費用に対する利回りが低くなるデメリットがあることから、収支計画を決定する際に家賃収入とローン返済のバランスを考慮し、無理のないプランニングをすることが大切です。
金利上昇、空室リスク
ライフスタイルによって生活が日々変化するように、私たちを取り巻く経済環境、世界情勢も日々変化をしています。賃貸併用住宅を変動金利の住宅ローンで購入している場合、今後の金利上昇リスクがあることにも十分注意が必要です。住宅ローンは金額も大きいことから、金利が少しでも変動すると返済額に大きな影響を与えます。将来の金利支払額の見通しがつかず不安がある場合は、固定金利を選ぶことも可能です。
さらに、不動産経営における空室リスクは、運営に大きな影響を与えることがあります。
建築当時は入居者様のニーズに合った物件であっても、ターゲットとしていた入居者様が変わってしまうことで、場合によっては家賃を下げないと空室が埋まらないという事態も考えられます。そのためにも入居者様のニーズに柔軟に対応する必要があります。
このように、金利変動リスクや空室リスクは、賃貸併用住宅に限らず不動産経営全般にとって大きなリスク要因となります。賃貸併用住宅は自宅部分が51%以上あることで住宅ローンを組むことができます。しかし、前述のような金利や空室リスクによって、資金繰りがうまくいかなくなってしまった場合、賃貸運営を断念する、さらには自宅を手放さなければならないという事態になってしまう可能性もあります。
借り入れの返済額が、無理のない収支計画になっていないかを定期的に見直す必要があります。そのためにも、計画を策定した時点の金利やニーズに対する入居率の設定だけでなく、将来の金利の上昇や入居率の低下を盛り込んだ、いくつかのパターンを用意し、どのあたりが事業として成り立つのかブレークイーブンポイントを把握することが必要です。
賃貸経営である自覚を持つ
賃貸併用住宅はオーナー様の自宅部分もあることから、マイホームを建てるという感覚で始めるのはリスクがあることを認識しましょう。賃貸併用住宅を保有するということは、立派な不動産経営であることを自覚する必要があります。管理を委託する場合も管理会社に任せっきりにせずに、自ら情報収集をすると共に知識を身に着けていくことも経営者として求められる要素であると言えるでしょう。
賃貸併用住宅は不動産経営の手法のひとつであることから、リスクはつきものです。
リスクとしっかり向き合い、いかにリスクを回避するかが、長期的に安定した賃貸経営を行うため重要なポイントです。