駐車場経営は儲からない？メリット・デメリット・成功のコツを土地活用専門家が解説

土地活用の選択肢の1つに「駐車場経営」があります。相続税対策や遊休地活用として少ないコストで始められるメリットがありますが、その一方で「駐車場経営は儲からない」「税金対策にならない」という声も少なくありません。

実際、駐車場経営に参入するにあたっては「メリットとデメリットを知ってから検討したい」という土地オーナー様は多くいらっしゃいます。

駐車場経営は、なんといっても建物を建てずに短期間で事業を始められる点が魅力です。初期投資費用が比較的少なく、準備期間も短く、とても参入しやすい土地活用の方法といえます。

しかし、すべての土地に適しているわけではなく、立地・需要・利回りなどを見極めないと、期待した収益が得られない可能性が高いのも事実です。実は、駐車場は収益性が低く、税の負担が重たいため、土地の有効活用として最適とは言えないケースも多いのです。

当記事では、土地活用で半世紀以上の実績を持つ生和コーポレーションが、駐車場経営のメリット・デメリット、成功のコツ、失敗を防ぐポイントまで詳しく解説します。
さらに、駐車場以外の税金対策になる土地活用の方法、具体的な収益シミュレーションについても紹介しますので、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

駐車場経営による土地活用は実際儲かる？

駐車場経営の初期費用は少額で済みますが、賃貸経営のような大きなリターンは期待できません。 特に、一般的な平面の駐車場経営では、土地面積に対して活用できる土地が1フロア分に限定され、土地の利用効率が悪く、高収益での運用が難しくなります。

例えば、同じ100坪の土地を活用する場合、平面駐車場として運用すると使用できる面積は100坪になりますが、そこに10階建ての賃貸マンションを建設した場合、使用できる面積は単純に考えれば10倍の1000坪となります。つまり、駐車場経営の10倍の土地を活用できることになります。

このように、駐車場経営では長期間契約を継続する顧客がいれば安定した収入が望める一方で、マンションなどの賃貸経営と比較した場合、土地の利用効率が悪いため高い収益は望めないという前提があります。そして、利回りを良くするには立地条件はもちろんのこと、稼働率を上げるための運営方法の工夫が必要となります。

そのため一般的には、駐車場経営は収益が高くなくても良いから、少ない初期費用で土地活用をしたい方や、土地を暫定利用したい方に適しています。

実際、所有している土地を駐車場として活用しているオーナー様のなかには、何らかの理由で土地活用ができずに、固定資産税や都市計画税などの支出を賄うため、暫定的に駐車場経営を選ぶケースが多く見られます。

また、駐車場として土地を暫定利用している間に、他の土地活用の準備をするオーナー様も少なくありません（具体事例は後述します）。

駐車場経営はリスクの低い土地活用法ですが、収益性は低く、成功させるにはメリット・デメリットを十分に考慮することが重要です。

駐車場経営の種類は主に3つ

駐車場経営には、おもに以下の3つの種類があります。

1. 月極駐車場
2. コインパーキング
3. シェアリング駐車場（新型モデル）

ここでは、「月極駐車場」と「コインパーキング」と「シェアリング駐車場」の基礎知識について解説します。

月極駐車場

月極駐車場では、オーナー様が特定の法人や個人と契約を結び、契約者が支払う月単位の賃料が収益になります。

月極駐車場は、住宅地やオフィス街など自家用車や社用車の駐車スペースが必要とされるエリアにおいて需要が見込まれます。

月極駐車場では、駐車スペースが広いほど収益の上限が高くなります。月極駐車場を経営する際の主な初期費用は、看板の設営・車室番号の表記・ライン引き・車止めの設置などです。

コンクリート舗装・アスファルト舗装などを施す場合には、別途、土地整備費用が必要です。とはいえ、精算機やロック板などの設備が必要なコインパーキングに比べると、月極駐車場は初期費用が少なく済みます。

駐車場経営の運営方式（3タイプ）

月極駐車場のおもな経営方式は、「自己経営方式」「管理委託方式」「一括借上げ方式（サブリース）」の3つです。それぞれの内容を見てみましょう。

1. 自主管理方式
2. 管理委託方式
3. 一括借上げ方式（サブリース）

コインパーキング

コインパーキングは、誰もが利用できる時間貸しの駐車場です。人が集まるオフィス街・繁華街・商業施設、または病院・駅・行政機関などの近い場所では、コインパーキングの需要が見込まれます。

コインパーキングは、需要が多いエリアほど、1時間あたりの利用料金が高くなる傾向にあります。また、利用者が多いほど稼働率がアップするため、オーナー様の収益が大きくなることも特徴です。

コインパーキングでは、精算機やロック板などの設備が必要になるため、基本的に月極駐車場よりも初期費用が高くなります。

コインパーキングのおもな経営方式としては、「管理委託方式」と「一括借上げ方式（サブリース）」の2種類が挙げられます。一括借上げ方式（サブリース）では、オーナー様が初期費用を負担することは、ほぼありません。

シェアリング駐車場（新型モデル）

スマホアプリを通して、個人が不特定多数の人に貸し出す方式です。例えば、akippa、タイムズのBなどが有名です。初期費用がほぼ不要で、遊休資産である駐車場（空き地や自宅前の土地）を時間単位・月単位で両立して貸し出せるため、低コストで始めたい方に人気です。

しかし、駐車場のシェアリングモデルは、不特定多数のアプリユーザーが予約・利用するため、一部のサービスでは設備の破損や利用時間の超過などといったトラブルが発生するリスクが伴います。

近年新しく登場したサービスであるため、法整備が追いついていない部分もあり、トラブル発生時の解決策や補償制度などについて慎重に検討してから導入する必要があります。

駐車場経営の6つのメリット

駐車場経営には、以下のような6つのメリットがあります。

メリット①　初期費用が少ない
メリット②　準備期間が短い
メリット③　狭小地・変形地でも土地活用ができる
メリット④　経営方式によっては手間がかからない
メリット⑤　別の業態へ転用しやすい
メリット⑥　災害リスクが少ない

ここからは、駐車場経営の6つのメリットについて解説します。

初期費用が少ない

駐車場経営は、精算機やロック板など、設備の設置が必要になるコインパーキングのほうが、月極駐車場よりも初期費用がかかります。とはいえ、駐車場経営に必要な初期費用は、他の土地活用法よりも少額です。

例えば、賃貸経営の場合は建築物を建てなければなりません。地盤調査・躯体工事・内装工事に加え、外装工事・外構工事などを行なうため、多額の初期費用が必要です。

それに対して、駐車場経営で一括借上げ方式（サブリース）を利用する場合、多くは管理会社が初期費用を負担するため、オーナー様の負担はほぼありません。

また、自己経営方式や管理委託方式であっても、駐車場経営は他の土地活用よりも初期費用が少なく済むため、オーナー様の自己資金で賄える場合もあります。

準備期間が短い

駐車場経営による土地活用は、準備期間が短く済むため、短期間で経営をスタートできます。月極駐車場の場合は、ライン引きや、看板・車室番号の表記・車止めなどの設置が必要です。また、場合によっては、土地整備を行なう必要もあります。

一方、コインパーキングの場合はロック板や精算機などの設備の設置も必要なため、月極駐車場よりも準備期間は長くなりますが、それでも2週間～1ヵ月程度で準備は整います。

狭小地・変形地でも土地活用ができる

駐車場経営は、契約者に駐車スペースを提供する土地活用法です。そのため、オーナー様の土地が狭小地であっても、車1台分のスペースがあれば駐車場経営を始められます。

また、土地の形状の問題で建築物が建てられないような変形地でも、車を駐車できれば駐車場として土地を有効活用できます。傾斜のある土地の場合は、造成工事を施すことで対応可能です。

経営方式によっては手間がかからない

オーナー様が、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）を選択した場合、駐車場経営の準備や管理は、専門業者が行ないます。駐車場経営のおもな管理内容を見てみましょう。

1. 契約者を募集し、契約手続きを行なう
2. 駐車場の清掃や巡回をする
3. 契約希望者からの問い合わせや、契約者または近隣住民からのクレームに対応する
4. 契約者が支払いを遅延した場合に督促をする
5. 駐車場の設備の管理や修繕を行なう

管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）では、経営の準備や管理に手間がかかることはありません。

そのため、オーナー様が以下のような条件に該当する場合は、駐車場の管理を専門業者に任せたほうがよいでしょう。

1. 自宅と駐車場の距離が離れている
2. 日中、管理する時間が取れない
3. 自分で管理をするのが難しい

オーナー様が自己経営方式を選択した場合、契約者との契約の締結や解約手続き、トラブルやクレーム対応などの業務は、すべてオーナー様自身で行ないます。

別の業態へ転用しやすい

土地活用における「転用」とは、現在行なっている土地活用の方法を、他の土地活用の方法へ変更することです。駐車場経営は更地に戻しやすいため、転用しやすい特徴があります。

例えば、ビルを所有しているオーナー様が、他の土地活用の方法へ転用するとしましょう。この場合、転用に際してテナントの撤退交渉や、建築物の取り壊しなどを行なう必要があり、多くの手間や労力などが発生します。

一方で駐車場経営は、取り壊す設備が少ないなどの点から比較的スムーズに転用が可能なため、土地の暫定利用にも適しているのです。

災害リスクが少ない

災害が発生すると、設備故障などの物理的な損害に加え、再び土地活用ができるまでに費用・時間が必要になるなどの損害も発生します。そのため、土地活用では災害リスクに対する備えが必要です。

その点、駐車場経営は、たとえ地震や台風などの災害が発生しても、建築物がある土地活用方法よりも、被害が少なくて済みます。

また、災害による被害を受けたとしても、再び土地整備や設備の設置をすれば、短期間で駐車場経営を再開できます。

駐車場経営の4つのデメリット

駐車場経営には、次のような4つのデメリットがあります。

デメリット①　固定資産税の軽減が少ない
デメリット②　相続税の軽減が少ない
デメリット③　土地の利用効率が悪いため収益性が低い
デメリット④　競合が増える可能性が高い

駐車場経営において最大の課題は、固定資産税や都市計画税といった維持コストの負担が大きい点です。 それに加えて、自動車保有台数の減少や利用ニーズの低下により、稼働率を維持することが難しくなってきています。

ここからは、駐車場経営における4つのデメリットについて解説します。

固定資産税の軽減が少ない（住宅より税金が高い）

駐車場経営における大きな悩みの一つが税金の負担が重たい点です。 駐車場用地は、住宅用地とは異なり、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されず、課税額が高くなります。

その一方で、土地のオーナー様が賃貸マンションを経営している場合は、住居用の家屋・敷地を所有しているため、「住宅用地の特例」が適用されます。賃貸マンションなど住宅用地の場合、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されます。

■固定資産税を算出する計算式
固定資産税＝課税標準額 × 1.4%（標準税率）

住宅用地に適用される、固定資産税と都市計画税の軽減割合は、以下のとおりです。

上記のとおり、賃貸経営では住宅用地の特例により、住宅用地の面積に応じて税金が軽減されます。

駐車場経営の場合は、課税標準額が軽減されずに税率がかけられるため、固定資産税や都市計画税が賃貸マンションの経営よりも高くなるのです。

それでは具体的に、駐車場経営の税負担と、賃貸マンション経営の税負担を比較してみましょう。

以下の表は、敷地面積400平方メートル（約121坪）の土地で、駐車場経営とマンションの賃貸経営を行なった場合の、年間収入・税負担を表したものです。

※法人税・住民税・事業税・所得税などは計算に含まれていません
※上記シミュレーションはあくまでも概算値であり、実際の金額とは異なります。

駐車場の固定資産税に関する、より詳細な解説はこちら

さらに、駐車場経営において税金の負担が多いのは、固定資産税・都市計画税だけではありません。相続時には更なる課題が発生します。

相続税にも住宅用地の特例があり、駐車場にはこの特例が適用されません。そのため、相続税評価額が高くなり、相続人の税負担が増加するケースが多く見られます。

駐車場経営では、現状の維持だけではなく、将来の資産継承を見据えた対策が求められます。そのため、駐車場を賃貸マンションなどの住宅用地へ転用することで、節税対策するオーナー様もいらっしゃいます。

相続税の軽減が少ない（住宅より税金が高い）

オーナー様が自分のために利用している土地を「自用地」といいます。オーナー様の相続発生時、構築物や建物がない青空駐車場を経営している場合は、駐車場が「自用地」として見なされるため、「小規模宅地等の特例」が適用されません。

「小規模宅地等の特例」とは、相続人が、被相続人の住居や賃貸経営などを行なっている土地、事業を営んでいた土地を相続する際に適用できる制度です。

以下のとおり、最大で80％の減額が可能です。

被相続人が駐車場経営をしていた土地に「小規模宅地等の特例」を適用するには、構造物や建築物が必要なため、おもに以下のような条件を満たさなければなりません。

• 適切な砂利敷、コンクリート舗装やアスファルト舗装が施されている
• コインパーキングの設備に見られるような、精算機やロック板などが設置されている
• 駐車場経営が相当な対価を得ながら継続的に行なわれている

なお、駐車場における「小規模宅地等の特例」の適用では、土地が「貸付事業用宅地等」として見なされるため、相続税評価額が200平方メートルまで50％減額されます。

土地の利用効率が悪く、収益上限が低い

前述の通り、平地の駐車場経営では1フロア分の土地しか利用できないため、利用効率・収益性は低くなります。

また、駐車場はその特性上、常に稼働させておくことが難しい点も、収益性が低いといわれる要因となっています。例えば、昼間は満車になっても夜間はほぼ空車だったり、土日の稼働率は高いのに平日は稼働率がとても低いコインパーキングは少なくありません。

さらに近年、駐車場の需要が低下していることが、国土交通省の調査により明らかになっています。その背景には、日本の人口減少、自動車保有率の伸び悩み、カーシェアリングサービスの普及などがあり、今後、駐車場は供給過多となり、稼働率が低下すると懸念されています。

実際、令和5年度の国土交通省の調査によると、多くの地域で駐車場の供給が必要を上回っており、適切な土地活用が求められています。
引用：国土交通省「駐車場政策の最近の動向」

以上のように駐車場経営は、収益が低くても長期的な安定収入を希望する方や、土地を暫定利用したい方に向いている土地活用法です。

競合増加による価格下落と撤退のリスク

駐車場経営は、初期投資費用が少なく準備期間が短いため、低リスクで始められる点はメリットですが、競合が増えやすい点はデメリットです。
競合が増えると、駐車場利用率の低下やそれにともなう価格競争に巻き込まれる可能性があります。結果的に、収益減少や撤退を余儀なくされるケースもあるため、土地活用をするうえで注意したいところです。

競合が出現することで利用率や収益の減少がみられたら、エリアマーケティングをおこない価格設定を見直すことで収益減少のリスクをある程度回避することができます。エリアマーケティングで大切なことは、周辺環境の調査によるニーズの把握や、競合が設定する価格に基づいた適切な料金設定です。

駐車場経営を成功させるためには、土地活用の専門業者にエリアマーケティングを依頼するのもよいでしょう。

土地活用のご相談、まずはお気軽に。相談から物件管理まで一貫したサポートを提供。

駐車場経営を成功させるための5つのコツ

駐車場経営を成功させるためのコツとしては、以下の5つが挙げられます。

1. 土地の立地と駐車場の形態を見極める
2. 利回りを計算しながら運用する
3. 競合・相場を調査して賃料を決定する
4. 長期運用するなら舗装に投資する
5. 稼働率を上げる工夫をする

この5つのコツについて、詳しく解説します。

コツ①　土地の立地と駐車場の形態を見極める

はじめに、オーナー様が活用しようとしている土地が、駐車場経営に適するかどうかを確認します。主な確認事項は、土地の形状・エリアの需要・出入口の障害物の有無・前面道路の幅などです。

また、月極駐車場とコインパーキングにはそれぞれに見合った立地条件があるため、立地条件を考慮した駐車場経営方法を決める必要があります。

例えば、住宅地やオフィス街など、駐車場の継続的な利用が見込める土地なら、月極駐車場がよいでしょう。一方、駅前・繁華街・大きな施設の周辺など、駐車場の一時的な利用が見込めるなら、コインパーキングが適しています。

立地条件に見合わない土地で駐車場経営をしても、収益を上げることはできません。駐車場経営をするなら、オーナー様の土地の立地条件を十分に考慮したうえで、月極駐車場またはコインパーキングのいずれかを選択することが重要です。

上記を踏まえたうえで、自己経営方式・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）など、「どのような方式で経営したいのか」を考えておきましょう。

地域別・立地別の収益差
駐車場の経営においては、立地条件が収益に大きな差を付けます。

都心部では高収益、郊外では安定性を重視し、周辺地域の状況と需要に応じて、運営方法を工夫することが駐車場経営の成功の鍵となります。

月極駐車場の料金目安を立地条件別に紹介します。

総務省の小売物価統計調査「月極駐車料地域別価格物価ランキング」によると、全国平均10,583円（2025年9月）。

全国で最も月極駐車料金の値段が高いのは、1位が東京都区部で27,249円、2位は府中市で20,833円、3位は高松市で20,333円となっています。

一方、最も月極駐車料金の値段が安いのは、今治市と宇部市で4,500円、ついで豊橋市の4,783円の順となっています。

つまり、東京都区部と今治市では、22,749円も価格に差があり、いかに駐車場経営では立地条件が重要かを表しています。

コツ②　利回りを計算しながら運用する

駐車場経営による収益で初期費用を回収し、継続した収益を上げるには、利回りを想定しておくことが大切です。主要な利回りとしては、表面利回りと実質利回りの2つが挙げられます。

表面利回り（％）＝満車時年間賃料÷初期投資額×100
実質利回り（％）＝（満車時年間賃料－ランニングコスト）÷初期投資額×100

表面利回りは、駐車場の初期費用に対する、満車時の駐車場の年間賃料を表した表面的な収益性を意味します。一方、実質利回りは、固定資産税や都市計画税、相続税などの税金や管理委託手数料などのランニングコストを差し引いた、表面利回りよりも現実的な数字です。

表面利回りや実質利回りにおける賃料計算では、満車時以外の稼働率を想定したパターンも、いくつか計算しておくとよいでしょう。

コツ③　競合・相場を調査して賃料を決定する

駐車場の賃料は、オーナー様の収益に直接関係します。しかし、周辺の駐車場よりも高い賃料を設定すると、集客がうまくいかないことも考えられるでしょう。特に、月極駐車場経営で新たな利用者を募集する際には、適切な賃料設定が重要です。

ただし「社員数に対して駐車場が不足している会社」など、土地の近くに月極駐車場の利用が見込める施設がある場合は、周辺の相場より多少高くても契約してもらえるケースがあります。

一方、集客目的で周辺の駐車場よりも賃料を低くした場合は、駐車場経営の利回りが低くなる点に注意しましょう。

コインパーキングでは、1時間あたりの料金の設定に加え、料金の発生単位や時間帯による料金の変動、最大料金の設定を十分に検討することが大切です。収益を増やしたいなら、周辺相場やニーズなどを調査したうえで賃料を設定しましょう。

コツ④　長期運用するなら舗装に投資する

土地を駐車場として長期的に運用したいと考えているのなら、舗装がおすすめです。例えば、アスファルト舗装は砂利敷に比べて、走行性・排水性・静音性などの面で優れているだけでなく、砂利敷では必要となる雑草の手入れが不要になり、管理面の負担も軽減されます。

また、地震の影響で地割れが起きた場合も、舗装しなおすことで早期に運営を再開できるメリットがあります。アスファルト舗装は1平方メートルあたり平均で5,000円程度です。

コツ⑤　稼働率を上げる工夫をする

駐車場を運営するにあたって、収益を上げたいと考えるなら、いかに稼働率を上げるかが重要になってきます。具体的には、駐車場予約アプリに登録したり、SNSやGoogleビジネスプロフィールを活用したりすることで、自らの運営する駐車場の存在について、認知度を高めることが可能です。

駐車場経営で失敗しないための3つの注意点

駐車場経営で失敗しないための3つの注意点は、以下のとおりです。

1. 駐車場経営に不向きな立地
2. 固定資産税・都市計画税を考慮する
3. 見積りを取って信頼できる業者を選ぶ

これらの注意点について解説していきます。

注意点①　駐車場経営に不向きな立地

駐車場経営に向かない立地では、土地を所有していて取得資金が不要な場合でも、目標とする収益を上げられる可能性が低くなります。

駐車場経営に向かない土地の特徴は、次のとおりです。

• 郊外などの駐車場が不要なエリア
• 駐車場が供給過多になっているエリア
• 土地の周辺に集客施設がないエリア
• 駐車場の前面道路が狭い立地
• 駐車場の出入口に電柱などの障害物があり、車が出し入れしづらい土地
• 駐車場と前面道路の高低差が大きい土地

駐車場として活用したい土地が上記のような特徴を持っていないか確認したうえで、駐車場経営に適した土地なのか、立地調査と稼働率予測を土地活用業者と一緒に検討することをおすすめします。

注意点②　固定資産税・都市計画税を考慮する

建築物を併設しない駐車場の場合、土地が更地と同等の扱いになり、税金の軽減措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。

また、駐車場が自用地として認められた場合は、相続税の負担も大きくなるでしょう。
駐車場経営では、マンションなどの賃貸経営のような大きな収益を期待できないため、収益のほとんどが、これらの税金に充てられる可能性も考慮しなければなりません。

年間の支出を把握するためにも、駐車場経営を始める際には、収益に対する税金の割合も計算しておいてください。

土地上に建っている既存の住宅を取り壊して駐車場経営を始める場合は、解体費用がかかるだけでなく、住宅用地の特例が適用されなくなって固定資産税が増加する点も考慮しましょう。

注意点③　見積りを取って信頼できる業者を選ぶ

駐車場の管理を依頼する場合は、見積りを取ったうえで駐車場経営に関する豊富な実績を持ち、信頼できる専門業者を選びましょう。賃料プラン・駐車場のレイアウト案・見積金額などの提示を受けることも大切です。

見積金額や賃料プランだけでなく、担当者との相性や信頼性・トラブル対応の速さ・経営スタート後の業務内容などの十分な確認も重要です。契約期間・解約条件・賃料改定についてもしっかり確認し、適切かつ明瞭であるかどうかや、担当者がオーナー様の希望に寄り添っているかも、依頼先決定の際には必ずチェックしましょう。

駐車場経営のリスクと対策

駐車場経営のリスクとその対策方法をまとめると次のようになります。

駐車場経営の成功事例　

成功例①：手残り金が1.5倍。年182万円の収入アップ（神奈川県横浜市）

月極駐車場からコインパーキングに変更し、収入が156%アップした成功事例です。

【変更前】

• 月極駐車場（神奈川県横浜市）
• 敷地面積：310m2(93坪)
• 収入：賃料3万円✖︎10台✖︎12か月=年360万円
• 支出：不動産手数料360万円✖︎10%=年36万円　電気代2万円
• 収益：360万円-38万円=年322万円

【コインパーキングに変更後】

• 収入：賃料3.5万円✖︎12台✖︎12か月=年504万円
• 支出：SEIWAコインパーキング導入により0円
• 収益：年504万円

⇒年182万円アップ

成功例②：手残り金が3.4倍。年229万円の収入アップ（東京都中央区）

狭小の月極駐車場からコインパーキングに変更し、収入が341%アップした成功事例です。

【変更前】

• 月極駐車場（東京都中央区）
• 敷地面積：72m2(21坪)
• 収入：賃料5万円✖︎2台✖︎12か月=年120万円
• 支出：不動産手数料120万円✖︎10%=年12万円
  アスファルト舗装工事費13万円
• 収益：120万円-25万円=年95万円

【コインパーキングに変更後】

• 収入：賃料9万円✖︎3台✖︎12か月=年324万円
• 支出：SEIWAコインパーキング導入により0円
• 収益：年324万円

⇒年229万円アップ

※SEIWAコインパーキングの事例詳細は下記リンク先をご覧ください。「月極駐車場からコインパーキングへの変更」「空き地・古いアパートからコインパーキングへの変更」「変形した遊休地からコインパーキングへの変更」をご検討中の土地オーナー様は、ぜひ一度、SEIWAコインパーキングにご相談ください。

最近注目の駐車場経営に関するトレンド

AIやIT技術の発展により、駐車場経営に役立つツールも増えてきています。収益を増やしたり、管理コストを削減して運用効率を向上させたり、自分の経営する駐車場に適した新しいサービスを見極めて導入しましょう。

• EV充電スタンド併設型駐車場
  補助金制度の利用で新たな収益源になる可能性もあります（2025年10月31日時点）。
• AIカメラによるナンバー自動認識管理
  AIで自動車のナンバーを識別し、管理効率が向上する可能性があります。
• キャッシュレス・完全無人化対応
  人件費の削減とセキュリティ強化を実現できる可能性があります。
• 防災対応型駐車場（避難スペース兼用）
  自治体と提携することで自社サービスの信頼を向上させる可能性があります。

駐車場経営と併せて検討したい土地活用方法

まだ自分の土地をどのように活用すべきか迷っている方や、土地活用を検討し始めたばかりの方は、駐車場経営と併せて、以下の土地活用方法も検討してみてください。

• 賃貸マンション・アパート
• テナントビル
• 定期借地で事業者に貸し出す

それぞれの土地活用方法について、詳しく紹介します。

実際に、駐車場の土地を他の事業に転用するオーナー様も増えており、駐車場から賃貸マンションやアパート、ケアホスピスに事業転換した具体事例についても後述します。

賃貸マンション・アパート

マンションやアパートの賃貸経営は、駐車場経営に比べて固定資産税や相続税を節税でき、需要があれば高い収益性を期待できるメリットがあります。また、経済変動の影響を受けにくい点も魅力です。

一方でデメリットとしては、経年劣化によるメンテナンスや住民トラブルのリスクが挙げられます。家賃滞納や空室リスクは、駐車場経営と同様です。

また、駐車場経営のような転用性の高さがないため、マンション・アパート経営を行なう際は長期的な運用を視野に入れて計画を立てる必要があります。

関連記事：アパート経営・賃貸マンション経営の仕組みと魅力

テナントビル

テナントビル経営の特徴は、賃貸借契約の相手が事業者である点が挙げられます。そのため、賃貸住宅よりも高い家賃坪単価（一般的には賃貸住宅の1.5～2倍ほど）で貸し出せ、駐車場経営と比較しても高い利用効率や収益性を期待できることがメリットです。

また、立地や周辺状況、ニーズなどを調査したうえで土地にあった形態（飲食店、美容室、コインランドリーなど）を決定できる選択肢の広さは、駐車場経営にはない利点です。

一方で、景気の影響を受けやすく不況が続いた場合に新たな入居者を見つけにくいこと、駐車場経営とは違って建物の火事や設備故障のリスクがある点が、デメリットとして挙げられます。

関連リンク：流通店舗・商業ビル・他

定期借地で事業者に貸し出す

定期借地権を設定した土地を、事業者に貸し出す活用方法もあります。定期借地権とは、契約期間が設定された借地権のことです。設定された契約期間が満了すると、土地を確実に返してもらえる特徴があります。建物の用途が事業用に限定された事業用定期借地権の場合、契約期間は10年以上、50年未満で設定できます。

定期借地として事業者に土地を貸す活用方法では、自分で建物を建てる必要がないため初期費用がかかりません。金銭面を負担することなく、長期的に安定した地代収入が見込める点は大きなメリットです。

また、定期借地権を設定して貸している土地は、相続税評価額が残存期間に応じて減額され相続税の節税効果を得られる点も、駐車場経営との違いとして挙げられます。事業者が土地にマンションやアパートを建てて運用すれば、住宅用地の特例が適用されて固定資産税の負担が軽減される点もメリットです。

ただし、土地を長期間貸し出すため、駐車場経営と比較すると、転用できないことがデメリットです。原則として、オーナー様側からは中途解約を申し入れることはできない点にも注意しましょう。

関連記事：定期借地権とは？土地活用におけるメリット・デメリットを解説

その他の土地活用の方法

そのほかにも、太陽光発電、資材置き場として貸し出すなど、駐車場経営やアパート・マンション経営以外にも、さまざまな土地活用の方法があります。

必要となる初期費用、利回り、リスクについては、その土地の状況によって異なりますので、必ず専門業者にお問合せください。

駐車場の土地を賃貸マンションに転用するメリット

駐車場から賃貸マンションへ事業転換するメリットは、節税対策と長期的に安定した収益を確保できる点です。

ここでは生和コーポレーションが実際にサポートした事例とシミュレーションを交えながら、節税対策と収益性の向上について解説します。

賃貸マンションに転用した場合の「節税シミュレーション」

前述の通り、駐車場を賃貸マンションなどの住宅用地へ転用することで、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減される可能性があり、大幅な節税効果が期待できます。

例えば、固定資産税評価額1億2000万円の土地を所有している場合、

■駐車場では、
土地に対する固定資産税：1億2000万円×1.4% = 168万円
土地に対する都市計画税：1億2000万円×0.3% = 36万円
⇒固定資産税は合計204万円

■賃貸マンションなどの住宅用地では、
土地に対する固定資産税：1億2000万円×1/6×1.4% = 28万円
土地に対する都市計画税：1億2000万円×1/3×0.3% = 12万円
⇒固定資産税は合計40万円

となります。

さらに、相続対策としても有効です。駐車場としている土地に賃貸マンションなどを建設することで、土地の相続税評価額が軽減され、相続税の負担を軽減することができます。

なぜなら、土地の所有者が賃貸マンションや貸店舗などの建物を建てて、他人に貸し付けをしている土地のことを「貸家建付地」といい、自用地に比べて土地の評価額を下げることができるからです。

貸家建付地の評価額の計算式は次の通りです。

貸家建付地の評価額＝自用地評価額 ×（1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

例えば、自用地評価額1億2000万円の土地を所有している場合、

■駐車場では、
土地に対する相続税評価額＝1億2000万円

■賃貸マンションなどの貸家建付地では、
土地に対する相続税評価額＝1億2000万円×（1 – 70% × 30% × 100%）＝9,480万円
となります。

つまり、相続税の差は約2,520万円となります。

さらに、「小規模宅地等の特例」など減額制度を利用できる場合もあります。例えば、賃貸マンションは「貸付事業用宅地等」に当てはまり、要件を満たせば200平方メートルまで50％の減額が可能となります。

相続税は、現金や預貯金を除いたほとんどの資産の、相続時点での評価額を基準に税額が計算されるため、建物を建てた状態で譲り受けたほうが、一般的に評価額は大きく軽減される傾向にあります。

事業転換することによって相続税がどれくらい軽減できるのか気になる方は、気軽にご相談ください。

賃貸マンションに転用した場合の「収益シミュレーション」

駐車場から賃貸マンションへ事業転換することで、長期的に安定した収益を確保できます。

例えば、敷地面積400平方メートル（約121坪）の土地で、駐車場経営を運営した場合と、マンションの賃貸経営に転用した場合では、後者の年間収益のほうが大幅に増加します。

※上記シミュレーションはあくまでも概算値であり、実際の金額とは異なります。

月極駐車場やコインパーキングは、収益面で厳しい点がありますが、賃貸住宅は賃料の上限が高く、同じ土地面積でも収益性が向上する傾向があります。

駐車場から事業転換した3つの成功事例

※当社事例。多くのオーナー様が駐車場からの事業転換をしています。

実際に、駐車場の土地活用方法を見直すことで、大きな収益改善と資産価値の向上を実現した、生和コーポレーションにおける成功事例を3つ紹介します。

平面駐車場をケアホスピスに転用（埼玉県川口市）

競艇場近くの平面駐車場を運営していましたが、利用客の減少により収益が低下。また、広さが約700坪あったため、相続税の負担にも不安がありました。

賃貸マンション建設も検討しましたが、最寄り駅まで徒歩30分という立地条件から、入居者確保に課題がありました。そこで、生和コーポレーションからケアホスピスによる土地活用を提案。長期固定契約による安定収益と地域貢献の両面でメリットが大きく、最終的にケアホスピスへの転用を決断。

現在はケアホスピスとして運営会社に借り上げされており、安定した収益を確保しています。また、地域の福祉にも貢献し、社会的意義のある活用方法となりました。

月極駐車場を賃貸マンションに転用（大阪市城東区）

長年、月極駐車場経営を続けていましたが、収益の伸び悩みや将来的な不安がありました。また、家族への相続を考えた際に、より安定した資産運用を模索する必要がありました。

そこで生和コーポレーションに相談し、相続対策を含めた資産運用のシミュレーションを実施。将来の安定性や収益性を考慮し、賃貸マンション建設を決断しました。

完成したマンションは、ファミリー向けの設計を活かし、竣工と同時に満室を達成。高級感のあるデザインや耐久性の高い仕様により、長期的に資産価値を維持できる仕上がりとなりました。

詳細はこちら：駐車場から賃貸マンションへの建替え事例

月極駐車場を木造アパートに転用（東京都台東区）

先代から引き継いだ月極駐車場は、遠方在住のため管理が行き届かず、トラブルが頻発。管理の手間を減らしながら、安定した収益を得られる方法を探していました。
生和コーポレーションの営業担当と相談し、地域特性を活かした木造3階建てのアパート建設を決定。デザインは街並みに調和する柔らかな印象の外観にし、入居者の利便性も考慮した設計としました。

建設後は一括借上げシステムを活用し、安定した経営を実現。設備仕様は分譲マンションクラスとし、入居者からも高評価を得ています。

詳細はこちら：月極駐車場から木造賃貸アパートへの事業転換事例

まとめ｜駐車場経営は土地に適した運営方法が成功のコツ

駐車場経営は、小資本・短期間・低リスクで始められる有効な土地活用法の一つです。

しかし、立地条件と運営方式の選択を誤ると、想定した利益を得られないため、オーナー様の土地の立地調査と需要分析と収支シミュレーションをしっかり事前に実施し、 信頼できる土地活用業者と連携することが駐車場経営を成功させるためには重要です。

また、賃貸マンションのような高収益は見込めませんが、いずれ相続対策を検討する予定があったり、売却する可能性などがある場合、一時的な活用手段としても有効な土地活用の方法であるため、駐車場経営を始める際は、将来の出口戦略も見据えて計画を立てることが重要です。

駐車場の土地活用も強い生和コーポレーション

半世紀以上にわたって土地活用の実績を積み重ねてきた生和コーポレーションでは、駐車場経営の他にも、賃貸マンション、商業ビル、不動産売却、一括借上げ・建物管理など、幅広い土地活用サポートを行なっています。

そのため、幅広い知見からオーナー様のご希望や運用地にあった活用方法を提案することが可能です。月極駐車場・空き地・古アパート・変形した遊休地などの土地活用に悩むオーナー様に対し、豊富な経験に基づいて解決方法をご提案します。

もちろん、コインパーキング経営のトータルプロデュースも行なっています。コインパーキングの事業の準備・設備設置・運営管理・メンテナンス・清掃・クレーム対応までをトータルで対応しています。土地活用で駐車場経営をお考えのオーナー様は、お気軽に生和コーポレーションまでご相談ください。土地活用に関するあらゆるご相談を無料で承っておりますので、まずはオーナー様のご要望をぜひお聞かせください。