土地活用で減価償却を活かした節税対策

税金の話でよく耳にする「減価償却」という言葉があります。減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した支出を、その固定資産が使用できる期間にわたって分配する手続きの事です。分かりやすく言い換えると、土地活用にかかった支出を初年度に一括で費用として算出せずに、分割して毎年少しずつ費用として計上するやり方、ということになります。消耗する固定資産にかかる税金なので、土地や借地権にはかからないのが特徴です。実は、この減価償却にも賢く節税を行うポイントがあるのです。

「所得税」と「住民税」を軽減

賃貸経営における「減価償却費」とは、建物が経年変化により損耗する減価部分を費用化したものを指します。耐用年数（建物の構造や用途により定められている年数）に応じて、建築費を毎年の経費に計上することができる仕組みのことです。

この減価償却によって節税することができるのは、「所得税」と「住民税」の二種類になります。例えば賃貸住宅を経営する場合、月々の家賃収入は「不動産収入」として計上されます。この不動産収入には所得税と住民税がかかりますが、建築物の経過年数に応じた減価償却費が「必要経費」として認められるため、不動産収入から減価償却費や固定資産税、管理費、修繕費などの必要経費を差し引いた額に税率が課せられることになります。つまり毎年500万円の不動産収入があり、減価償却費が200万円、その他の必要経費が100万円であった場合、500万円から300万円を差し引いた200万円にかかる税金を支払えばよいことになります。
なお、賃貸経営のためにマンションやアパートを建築・購入した場合、その初期投資費用として初年度に多くの支出が発生することになりますが、それ以降は建築・購入費用は発生しません。支出が発生しないにも関わらず、減価償却費として建物の建築・購入にかかった費用を経費化して数年に分けて費用計上することができます。このため、減価償却費は現金支出を伴わない費用として会計上の利益を減らし、所得税や住民税を軽減する効果があるのです。

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減価償却の考え方

では減価償却の額はどのように割り出せばよいのでしょうか？ 減価償却の方法には定額法と定率法があります。定額法は償却費の額が原則として毎年同額となります。そのため、定額法の減価償却費の額は、「取得価格×耐用年数に応じた償却率」で求めることが出来ます。ただし、鉄筋コンクリート造や鉄骨造と言った建物の構造ごとに耐用年数が異なり、償却率もそれぞれ違っていますので、詳しくは国税庁のホームページなどでご確認下さい。なお、平成10年4月1日以降に取得した建物については、定額法を取ることが義務づけられています。一方、定率法は償却費の額は初めの年ほど多く、年とともに減少していく方法のため、早期に必要経費化することでマンションやアパートを建築・購入した初期の税金を抑えることができるというメリットがあります。なお、定率法を選択するには税務署への届出が必要です。

また、減価償却の対象となるもののなかには、エレベーター・電気・ガスなどの本体から取り外せない装備である「建築物付属設備」や、エアコン・消火器・物置など本体に付着せずに単独で使用できる「器具備品」などの設備や備品にかかる経費なども含まれます。それだけではなく、舗装や植木、フェンスなど本体とは付着していない「構造物」も減価償却の対象になります。これらは、建物本体が定額法でしか償却できないのに対し、定率法で償却することができます。定率法は毎年一定の償却率をかけて償却費を計上するため、経年と共に減価償却額が減少していきます。

つまり、アパートやマンションのような建造物には「定額法」しか用いることが出来ませんが、それ以外を「定率法」で減価償却すれば、早期に多くの額を償却費とする事ができるのです。資金計画が立てにくく複雑な作業にはなってしまいますが、定率法を使って早めに償却を済ませることで、長いスパンで見ると定額法と比べて有利になる場合があります。

このように「定額法」と「定率法」の違いを知り、減価償却の対象になるものを知る事で、自分にあった節税対策を行うことができます。難しいシステムではありますが、節税の幅を増やすことができる為、減価償却の仕組みを勉強しておいて損はないはずです。こうした減価償却の利点を熟知し、適切なアドバイスをしてくれる不動産会社に相談するのも一つの方法です。

関連ページ：建物の減価償却費の計算方法・計算に必要な耐用年数等について解説

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