土地の相続税の計算方法｜控除・特例・土地活用の重要性も解説

土地を相続すると、相続税を支払わなければいけないケースがあります。その場合、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に納税しなければなりません。2024年には相続登記も義務化され、土地の所有権を取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記の申請をしなければ罰金が科せられる可能性があります。

適切に相続税を支払うためには、まずは相続税評価額を算出することが大切になりますが、土地の相続に関する税金を計算するには、ある程度の専門的な知識が必要になってきます。
また、特例や控除によって納税額を減額することも可能であり、相続税の仕組みとその計算方法を知らないと損をするケースもあります。相続税対策を怠ると最悪の場合、相続税を支払うために資産を売却せざるを得ないなどの事態に発展する可能性もあります。

そこで本記事では、土地を相続した場合の相続税の概要や相続税評価額の計算方法、シミュレーション、相続税対策となる控除と特例、さらに土地活用の重要性について、土地活用で半世紀以上の実績を持つ生和コーポレーションが解説します。土地の相続税対策に備えておきたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

土地相続における相続税

土地を相続した際に関わってくる税金には、主に「相続税」「登録免許税」「固定資産税」があります。以下、それぞれについて解説していきます。

相続税

相続税は、土地を含め、相続した全財産にかかる税金（国税）です。被相続人（亡くなった方）の全財産が基礎控除額を超える場合に発生します。

納税者は、被相続人の死亡によって財産を相続した人、または遺贈（遺言によって財産を贈与すること）によって財産を取得した人になり、被相続人の住所地の管轄税務署に申告し納税する必要があります。

申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」と短いため迅速な行動が必要です。相続の開始があったことを知った日とは、一般的には被相続人の死亡日を指すので、相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡日の翌日から10カ月以内となります。

申告期限内に相続税の申告を行わなかった場合、無申告加算税が加算されたり、配偶者控除や小規模宅地の特例などの特例や控除が使えなくなったりする可能性もあります。また、相続税の納付期限が過ぎてしまうと延滞税の対象となるなど、不利益を受けることになりますので、相続税の申告・納付には注意が必要です。

相続税の計算方法は、相続した財産から非課税財産・葬式費用・借入金などの債務を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いた額をもとに税額を計算します。

法定相続人が1人の場合は、基礎控除額が3600万円となるため、もし相続財産の課税価格が3600万円以下の場合は、相続税がかかりません。

相続財産の課税価格が基礎控除額以上の場合は、各相続人に対して法定相続分をもとに価格を割り振り、所定の税率を適用することで相続税額を計算します。

相続税の税率と控除額は、法定相続分に応じた取得金額によって異なります（後述）。

登録免許税

登録免許税は、相続した土地の名義変更（相続登記）をする際にかかる税金（国税）です。相続だけではなく、不動産売買、新築の建物などにもかかります。2024年4月から相続登記が法的に義務化され、放置すると10万円以下の過料（罰則）の対象となったので注意が必要です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、相続した後に所有者として毎年支払い続ける税金（地方税）です。建物が建っていない更地の場合、優遇措置が受けられず、税負担が重くなるリスクがあります。

土地の相続税評価額の計算方法

土地を相続した場合の相続税を算出する前提として、まずはその土地の評価額を決めなければなりません。これを「相続税評価額」と呼び、実勢価格（時価）の約80%が目安とされています。相続税申告の際に、土地をどの地目で評価するかは、相続開始日の現況によって判断されます。

相続における宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があり、どちらの方式を採用するかは、国税局が地域ごとに定めていますが、市街地にある土地の多くは、道路に付けられた価格である路線価をベースとした路線価方式で計算します。

路線価方式の評価方法と計算方法

路線価とは、路線に面する宅地1㎡あたりの評価額です。市街地の宅地では、路線価が定められているため、評価には路線価方式を採用します。

路線価は「路線価図」や「路線価図・評価倍率表」に記載されており、路線価図は各税務署で、路線価図・評価倍率表は、国税庁のホームページで閲覧することが可能です。

路線価図では、宅地が面した道路上に「960B」のように金額が表示されています。この数値は1㎡あたりの路線価額（単位は千円）、アルファベットは借地権割合を表しています。

路線価による評価額は、1㎡あたりの価格である路線価に面積をかけて算出します。

■路線価方式の計算式
土地の評価額 = 路線価(1㎡あたり) × 面積(㎡) × 各種補正率

例えば、路線価が20万円で、宅地の面積が200㎡の場合の計算式は、20万円 × 200㎡ ＝ 4,000万円となり、評価額は4,000万円となりますが、さらに各種補正率によって評価額が変わってきます。

補正率とは、土地の形状や利用価値によって、減額できる係数です。不整形地や、がけ地などのマイナス要因を考慮して適用することで、評価額を数割下げることが可能です。

例えば、正方形や長方形のように整った地形と比較して、L字、三角形、細長いなど歪な形状をしている土地は、利用価値が下がるため、不整形地補正率が適応され、最大40%程度の評価減が可能です。

また、三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）で500㎡以上、それ以外で1000㎡以上の大規模な地積の宅地も大幅に減額されます。広い土地がいくつかの区画に分けて分譲されることが想定され、宅地開発費用や敷地内道路による価値の低下などが考慮されています。

私道の評価は、財産評価基本通達で定められ、路線価で評価した金額の3割で評価することが原則です。ただし、その私道が「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」である場合は、評価の対象にはなりません。

その一方で、土地が2つの道路に面しているなど、利用価値の高い土地は加算される場合もあるため注意が必要です。

倍率方式の評価方法と計算方法

路線価がない地域では、倍率方式で評価額を計算します。土地の評価額は、基本的に路線価方式で算出するため、路線価が定められていない地域の宅地についてのみ、この方式で評価します。郊外や農地、山林など路線価が設定されていない地域で用いられる方法です。

■倍率方式の計算式：
土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 地域ごとに定められた倍率

倍率方式の計算方法は、固定資産税評価額に、国税局長によって定められた一定の倍率を掛けて評価する方法です。倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認できます。

貸宅地・貸家建付地の評価方法

土地を自分以外の誰かに貸している場合、自由な利用が制限されるため、評価額が下がります。

■貸宅地（他人に土地を貸している）の計算式： 自用地評価額 × (1 － 借地権割合)

■貸家建付地（自分の土地にアパートを建てて貸している）の計算式： 自用地評価額 × (1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

土地を相続した際の相続税の計算方法

相続税は、基本的に全体の財産を一つにまとめてから遺産総額を計算し、そこから各相続人に分割していくプロセスで計算していきます。具体的に見てみましょう。

①遺産総額（課税価格の合計額）の計算

まずは、遺産総額（課税価格の合計額）を計算します。

計算式は、

課税価格＝遺産総額の価格－非課税財産－債務・葬式費用

となります。

土地、建物、現金、株、生命保険の死亡保険金（みなし相続財産）などプラスになる全ての財産から、借入金、未払税金などの債務、葬式費用などを差し引きます。

■プラスの財産： 土地、建物、現金、預貯金、有価証券、家庭用財産など。
■みなし相続財産： 生命保険金、死亡退職金（それぞれ「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠を引いた額）。
■差し引ける負債： 銀行借入、未払税金、葬式費用（香典返しは不可）。

各相続人の課税価格を算出した後、それらを合計して「課税価格の合計額」を求めます。

②課税遺産総額の計算

そして次に、相続の対象となる財産の「課税評価の合計額」から、「基礎控除額」を差し引き、「課税遺産総額」を算出します。

計算式は、

基礎控除額 ＝ 3000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の人数）
課税遺産総額 ＝ 課税価格の合計 － 基礎控除額

となります。

例えば、課税価格の総額が1億円で、相続人が配偶者と子供2人の場合、法定の相続割合で相続税額を計算すると、

課税価格総額1億円 － 基礎控除額4800万円 = 課税遺産総額5200万円

となります。

※この場合、4800万円までは無課税となるため、この控除額を引ききれない場合は相続税は支払わなくてよいということになります。

③法定相続分で相続税総額を計算

次は、「課税遺産総額」を、それぞれの相続人が法定相続分どおりに相続したと仮定して、各相続人の取得額を算出します。

法定相続分は、相続人の続柄や人数によって異なります。

例えば、課税価格の総額1億円で、相続人が配偶者と子供2人、課税遺産総額5200万円の場合、

配偶者の法定相続分：5200万円 × 2分の1 ＝ 2600万円
子供1人目の法定相続分：5200万円 × 4分の1 = 1300万円
子供2人目の法定相続分：5200万円×4分の1 = 1300万円

となります。

次は、この法定相続分に応じた取得額に、該当する相続税率を掛けて控除額を差し引き、各人の相続税を算出します。そして、それらを合計して全体の相続税を算定します。

【相続税の税率】

参考：国税庁　相続税の税率

例えば、課税価格の総額1億円で、相続人が配偶者と子供2人、課税遺産総額5200万円、配偶者の法定相続分が2600万円、子供1の法定相続分が1300万円、子供2の法定相続分が1300万円の場合、

配偶者：2600万円 × 15% − 50万円 ＝ 340万円
子供1：1300万円 × 15% − 50万円 ＝ 145万円
子供2：1300万円 × 15% − 50万円 ＝ 145万円

となって、相続税の総額は、

配偶者340万円 + 子供145万円 + 子供145万円 ＝ 計630万円

となります。

④実際の取得割合に応じて各相続人の相続税額を計算

あとは、実際に遺産を受け取った割合で、それぞれの相続人が負担すべき相続税の額を算定し直します。ここで「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」などの各人特有の控除を適用し、最終的な納付額が決定します。

配偶者の税額軽減は配偶者が相続する遺産額が1億6000万円以下、もしくは法定相続分の範囲内であれば配偶者の相続税額をゼロにすることができる制度です。

例えば、課税価格の総額1億円で、相続人が配偶者と子供2人、相続税の総額が630万円の場合、

配偶者の相続税額：630万円 × 2分の1 ＝ 315万円
配偶者の税額軽減分の控除を適用 ＝ 0万円
子供の相続税額：315万円 × 2分の1 ＝ 157.5万円

となって、配偶者の相続税額は0円、子供はそれぞれにつき157.5万円の相続税となります。

参考：国税庁：相続税の計算

土地の相続税で節税対策に活用できる控除・特例

土地を相続する際の税金は、控除と特例によって納税額を減額できる可能性があります。特例を知らずに申告すると損をする場合もあるので注意が必要です。

小規模宅地等の特例

土地の相続で最も強力な特例です。亡くなった方の自宅や事業用の土地を相続する場合、一定の面積まで評価額を劇的に下げられます。

■特定居住用宅地（自宅）： 330㎡まで評価額を80%減額。
適用条件は配偶者が相続するか同居していた親族が引き続き住み続けること。別居親族でも一定条件（3年以上借家住まい等）を満たせば適用可能ですが、近年要件が厳格化されました。

■特定事業用宅地等（自営業の店舗等）：400㎡まで評価額を80%減額。

■貸付事業用宅地（アパート・駐車場等）： 200㎡まで評価額を50%減額。
2026年現在、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は、被相続人が事業的規模（建物で5棟以上、アパート等であれば10室以上）で貸付事業を継続的に行っていない限り、この特例が受けられなくなりました。

例えば、被相続人が市街地に所有していた自宅（面積300㎡、路線価30万円）を配偶者と子供1人が相続する場合、小規模宅地等の特例を適用すると、土地評価額は80%減で評価されます。

つまり、

土地評価額 ＝ 路線価30万円 × 面積300㎡ = 9000万円（※各種補正率は除いて算出） 小規模宅地等の特例によって、9000万円 ×（1 − 0.8）＝ 1800万円

となって、土地評価額は9000万円ではなく、1800万円となります。

より詳細な控除と特例の説明は、土地の相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」の節税対策とは？ をご参考ください。

配偶者の税額軽減

亡くなった方の配偶者が相続する場合は、1億6000万円、または法定相続分のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。

ただし、次の相続（二次相続）の際、子供に重い税金がかかるリスクがあるため、慎重な検討が必要です。

この制度を利用するためには、相続税の申告期限までに遺産分割を行う必要がありますが、やむを得ない事情があり税務署長の承認があれば、申告期限を過ぎて分割しても税額軽減の対象になる可能性もあります。

※参考：国税庁 配偶者の税額の軽減

未成年者の税額控除

相続人が18歳未満の場合、満18歳になるまでの年数1年につき10万円（2026年時点）を、相続税額から差し引くことができます（年数が1年未満の期間については1年に切り上げ）。

例えば、未成年者が13歳10ヶ月の場合、13歳として計算します。

18歳－13歳＝5年
5年×10万円＝50万円

となって、50万円を差し引くことができます。

未成年者控除額が未成年者の負担する相続税額より大きく、全額が差し引けないときには、残りの部分は未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。

※参考：国税庁 未成年者の税額控除

障害者の税額控除

相続人が障害者の場合、満85歳になるまでの年数1年につき10万円（特別障害者の場合は20万円）を税額から控除できます。年数の計算にあたって、1年未満の期間については、1年に切り上げます。

■一般障害者の場合：満85歳になるまでの年数×10万円
■特別障害者の場合：満85歳になるまでの年数×20万円

障害者控除額が障害者の負担する相続税額より大きく、全額が差し引けないときには、残りの部分は障害者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。

※参考：国税庁 障害者の税額控除

相次相続控除

10年以内に続けて相続が発生した場合（例えば、父の死後、3年で母が亡くなった場合）、一度目の相続で払った税金の一部を二度目の税金から差し引ける制度です。短期間の連続した税負担を軽減します。

控除できるのは、前回の相続で被相続人が支払った相続税額のうち、1年あたり10％の割合で逓減した後の金額となります（期間が経つほど控除額が減少します）。

相次相続控除は、計算方法や適用条件が難しいので専門家に問い合わせすると良いでしょう。

※参考：国税庁 相次相続控除

贈与税額控除

生前贈与を受け、既に贈与税を支払っていた場合、その分を相続税から差し引きます。生前贈与の財産評価は贈与時点のものとなるので、後に評価額が上がっても、相続時の時価の影響を受けません。そのため、将来的に価格の上昇が予想されるものについては、大変有効な手段となります。

ただし、生前贈与で贈与した財産には贈与税がかかり、不動産贈与の場合は、不動産取得税が課税されることは忘れてはいけません。

相続開始前の贈与を相続財産に加算する期間が、従来の3年から7年へと段階的に延長されているため、生前対策はより早く行うことが大切になっています。令和６年1月1日以後に贈与された財産は、加算対象期間が相続開始前7年以内です。 それ以前の贈与については、以下のようになります。加算対象期間とは、贈与をうけた際に、相続財産に加えて算定しなおさなくてはならない期間のことです。

その際に、すでに支払っている贈与税があれば、その分を相続税額から控除できます。ただし、加算対象期間内の贈与であれば、贈与税が課税されたかどうかに関係なく加算されるので、110万円の基礎控除額以下で贈与税の対象外だった贈与分も相続財産に加算されることになります。

要するに、相続開始前一定期間内に贈与した財産は、贈与としての効果を取り消して相続財産として扱うという制度です。したがって、加算される贈与財産の金額によっては、相続税が増加する可能性もあります。

※参考：国税庁 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）

相続税の納付方法は現金一括。節税と土地活用の重要性

相続税は原則「現金一括納付」です。いくら評価額が高い土地を相続しても、納税するための現金がなければ土地を売却するしかなく、現金化しにくい土地が遺産の中心である場合、納税資金の確保が最大の課題となります。

相続税の計算は、あくまで「現在の評価」を算出する作業であり、大切なのはその土地を活用することによって、いかに家族の資産を守り、増やすかという視点です。そのため、将来の相続を見越して、土地にマンションやアパートを建築し、賃貸経営をするなど、キャッシュフローを生み出しておくことも重要になってきます。

また、建物を取り壊して更地にすると、固定資産税の優遇措置が適用されず、税額が最大6倍になるケースもあるため、相続とセットで土地活用を検討しておくと良いでしょう。

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