土地活用の方法24選｜メリット・デメリット徹底解説【2025年版】

ひとくちに「土地活用」といっても、土地に詳しくない人が急に思い立ってできるものではありません。

土地を活用するには、土地の広さや立地によって、それに見合う活用方法を考える必要があります。また、短期で多額の収入を得るか、長期にわたって継続的に安定した収入を得るか、肝心の利益の出し方も違ってくるでしょう。

「土地活用」の方法には「アパート・マンション経営」「駐車場経営」「等価交換」「借地」「土地売却」など様々な方法があります。それぞれメリットやデメリットがあり、「相続税対策」「収益性重視」「安定性重視」といった土地活用の目的に適した活用方法を見極めることが重要です。

そこでこの記事では、土地を有効活用する方法について、目的や種類別にメリット・デメリットを解説します。併せて、土地活用で失敗しないための注意点についても紹介するので、参考にしてください。

土地活用24選とメリット・デメリット

土地の有効活用方法を目的別にまとめたものが、以下の表です。

この表を参考に、次の見出しでは、土地活用の方法を目的別にチェックしてみましょう。

土地の有効活用方法を目的別にまとめたものが、以下の表です。

「将来のために相続税の負担を減らしたい」と考えている場合、相続税対策「◎」の、アパート・マンション経営、等価交換が候補に挙がります。

また、「狭小地や変形地を活用したい」のであれば、土地適応性「◎」の、駐車場経営、借地、土地売却が候補となるでしょう。

ただし、例えば、相続税対策としてアパート・マンション経営を選んだ場合、あとから「別の目的で使いたい」と思っても、転用は難しいのでご注意ください。

したがって、1つの項目だけで判断するのではなく、総合的に検討することが大切です。

ここから、土地活用方法の種類別に、メリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。前述した表と照らし合わせながら、ご確認ください。

関連記事はこちら：商業施設で土地活用を成功させるには？施設の具体例や建設費用の調達方法も紹介
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土地活用のメリット・デメリット

（1）賃貸マンション経営

メリット

入居者がいれば長期的に安定した家賃収入を得られます。また、居住用の建物を他人に貸すことで土地の相続税評価額が下がるため、相続税の節税効果があります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった耐久性が高い構造で建てれば、建物の寿命が長くなるため、賃貸経営を家族で受け継いでいくことも可能です。

デメリット

空室率が高くなってしまうと家賃収入が下がってしまい、結果として修繕の積み立てや融資返済に影響が出る可能性があります。そのため賃貸マンション経営では市場調査や事業収支計画の作成をしっかりと行い、長期的な計画を見据えることが重要です。

向いている土地

都市部の駅から徒歩10分圏内の土地で、100坪以上の広さがある土地がむいています。立地が良く、高さがある建物を建てられる用途地域の土地なら60坪程度から活用できます。

収支例

＜RC造12階建　2LDK・35戸の場合＞

・土地：敷地面積 150坪、延べ床面積600坪
・費用：建設費 94,000万円、年間経費 600万円、年間ローン返済額 3500万円
・収益：年間家賃収入 6930万円、年間利益 2900万円

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（2）アパート経営

メリット

賃貸マンション経営と同様に、入居者がいる限り長期的に安定した家賃収入を得られます。加えて、居住用の建物を他人に貸すことになるため、土地の相続税の節税効果もあります。

デメリット

家賃収入の額は入居者がいる戸数で決まります。空室が多いほど収入がゼロに近づくため、アパート経営を成功させるには、空室率をできるだけ下げなければなりません。入居者が増えるよう、エリアニーズに合った間取り・設備のアパートを建てる必要があります。

向いている土地

駅から徒歩10分圏内の土地や、近くに商業施設がある土地などで、少なくとも100坪程度あると望ましいでしょう。仮に150坪を超える広さの土地があれば、十分な規模のアパートを建てられます。

収支例

＜木造3階建　2LDK・12戸の場合＞

・土地：敷地面積 150坪、延べ床面積 225坪
・費用：建設費 20,000万円、年間経費 170万円、年間ローン返済額 760万円
・収益：年間家賃収入 1800万円、年間利益 900万円

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（3）月極駐車場経営

メリット

狭小地や変形地といった活用が難しい土地でも始めやすく、賃貸住宅経営に比べて初期費用を抑えられる点が大きな魅力です。
また月単位で契約するため、利用者が確保できれば「契約台数×月額賃料」で安定した収入を得られます。

デメリット

賃貸住宅とは異なり、月極駐車場は固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けにくく、税負担が重くなりがちです。また、空き区画が多ければ収益は限定的となるため、需要に合っていない場合には収益性が下がる可能性があります。

向いている土地

住宅地に近く、マンションやアパートが多い地域では需要が比較的高いため、向いている土地といえるでしょう。また、土地の形状の問題で建築物が建てられないような変形地でも経営が可能です。

収支例

＜2万円/月・15台の場合＞

・土地：敷地面積 150坪
・費用：初期費用 0円、年間経費 100万円
※費用は固定資産税・都市計画税
・収益：年間収入 360万円、年間利益 260万円

節税効果

効果はあまり見込めない。

（4）コインパーキング経営

メリット

不特定多数の利用者を対象としているため、稼働率の高いエリアでは月極駐車場よりも収益性が高い傾向にあります。また、オーナーが土地を貸して運営会社が管理を行う「サブリース方式」や、運営を委託する「管理委託方式」を利用すれば、オーナーの手間は比較的少なく、前者では初期費用などを削減できます。

デメリット

月極駐車場同様に税制面での優遇が少なく、固定資産税の負担も大きいことが挙げられます。また、需要の低いエリアでは、初期費用を回収しきれないリスクもあります。そのため収支シミュレーションを慎重に行う必要があります。

向いている土地

オフィス街や繁華街、駅や病院、商業施設周辺など、車の出入りが多いエリアでは高い稼働率が見込めるため向いているといえるでしょう。月極駐車場同様、狭小地や変形地といった活用が難しい土地でも活用可能です。

収支例

＜200円/1h・10台の場合＞

・土地：敷地面積 100坪
・費用：初期費用 0万円、年間経費 150万円
※費用は税金のみで機械設置費用等は運営会社が負担する想定
・収益：年間収入 550万円、年間利益 400万円

節税効果

効果はあまり見込めない。

（5）サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営

メリット

少子高齢化社会となっている今、老人ホームやデイサービスと並び、サ高住も需要が高い状態が続くと考えられます。また、構造や設備、サービス・契約内容などに関して一定の要件を満たせば、サ高住施設を建てる際に補助金を活用できる可能性があります。

デメリット

構造や設備が特殊であるため、転用がしにくいというデメリットがあります。また、運営には専門知識が必要となってくるため、運営会社と契約を結ぶなどの対応を検討する必要があります。

向いている土地

閑静な場所にある郊外の広めの土地が向いています。賃貸経営と異なり、駅からの距離や都心部であるかどうかは重要視されない傾向にあります。

収支例

＜RC造4階建　事務所1区画/48戸の場合＞

・土地：敷地面積 200坪、延べ床面積 500坪
・費用：建設費 60000万円、年間経費 240万円、年間ローン返済額 2000万円
・収益：年間家賃収入 3800万円、年間利益 1560万円

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（6）事業用定期借地

メリット

オフィスビルや店舗など、事業の用途に限定して期間を決めて土地を貸し出す契約のことで、契約期間は10年以上50年未満で、期間満了後は、土地を更地にして返還してもらえます。
長期にわたり安定して収益を得ることができ、建物への投資や修繕対応が必要ない、シンプルな土地活用である点がメリットといえるでしょう。

デメリット

大きなデメリットとして、収益性の低さがあります。賃貸経営に比べると月々の賃料は少なく、そこから固定資産税などを差し引くと、手残りとしてはそこまで多くありません。また、契約期間の間は基本的に土地を貸し続けることとなりますので、他の土地活用を行いたいと思っても難しい場合があります。

向いている土地

事業目的によって異なりますので、事業に適した土地であるかが重要です。例えばオフィスビルであれば駅近くの都心部、ロードサイド店舗であれば幹線道路沿い、などが挙げられます。お持ちの土地に合わせて借りてくれる事業者を見つけることが重要です。

節税効果

借地扱いとなり相続税評価額が下がるため、
更地の状態よりも相続税を節税できる。

（7）賃貸併用住宅経営

メリット

賃貸併用住宅とは、同じ建物のなかで自宅用スペースと賃貸用スペースが分かれている住宅のことで、賃貸住宅として家賃収入を得たり、相続税対策をしたりしながら、自分や家族が住む場所を確保することが可能です。

デメリット

建物全体が収益対象となる賃貸住宅経営と比べ、収益性は下がります。また、収益物件として売却したい場合において、利回りの低さから売れにくい可能性があります。

向いている土地

賃貸併用住宅経営に適しているのは、賃貸マンション経営・アパート経営同様、100坪以上の広さがある土地です。中高層マンションの最上階をオーナー様の自宅にする形式も多くあります。

収支例

＜RC造12階建　2LDK・32戸/最上階自宅の場合＞

・土地：敷地面積 150坪、延べ床面積600坪
・費用：建設費 94,000万円、年間経費 600万円、年間ローン返済額 3500万円
・収益：年間家賃収入 6336万円、年間利益 2300万円

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（8）オフィスビル経営

メリット

賃料単価は賃貸住宅よりも高い傾向にあることから、オフィスビル経営は賃貸住宅経営よりも収益性が高くなりやすいです。また、企業との長期契約をすることによって、安定した収益を得られる可能性があります。

デメリット

オフィスビル経営は景気の影響を受けやすいため、比較的リスクのある土地活用方法となっています。そのため、オフィスビルでの活用を検討する際には、長期的な視点をもって事業計画を立てることが重要です。また、オフィスビル一棟当たりの契約社数は限られるため、1社でも退去すると大幅に賃料収入が減ってしまいます。

向いている土地

オフィスビル経営に向いているのは、都市部にある・駅から近い・アクセスが良いなど条件が良く、面積が広い土地です。

節税効果

相続税評価額が下がるため、相続税対策になる。
ただし固定資産税の節税効果は効果はあまり見込めない。

（9）老人ホーム経営

メリット

高齢化社会のなか、老人ホームの需要は今後も高い状態が続くと考えられるため、安定した収入が期待できます。また、公共性や福祉性が高く、地域貢献としてやりがいを得られます。

デメリット

構造や設備が特殊であるため、転用がしにくいケースが多いです。また、老人ホーム経営を成功させるには、運営実績があり、経営状況が良好な事業者を選定する必要性があります。

向いている土地

郊外の住宅地や駅から離れた場所にある土地で、十分な広さを確保できれば活用しやすい方法です。具体的には、土地の広さが300坪以上あると望ましいです。

収支例

＜木造2階建　47戸の場合＞

・土地：敷地面積 700坪、延べ床面積 420坪
・費用：建設費 38000万円、年間経費 300万円、年間ローン返済額 1450万円
・収益：年間家賃収入 3600万円、年間利益 1850万円

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（10）ロードサイド型店舗（郊外型店舗）経営

メリット

賃料単価が比較的高く、賃貸経営だと賃料がなかなか取りづらい郊外の土地でもおすすめできる土地活用方法となっています。また、ロードサイド店舗は基本的に低層であり、場合によっては建設協力金も得られるため、初期費用を比較的抑えられる点もメリットと言えます。

デメリット

事業者が撤退すると収入が途絶えるうえ、後継テナントも決まりにくく、比較的大きなリスクをともなう土地活用方法といえます。リスクを避けるためには、契約方法を工夫したり、先述した事業用定期借地を検討したりすることが大切です。

向いている土地

郊外の交通量が多い幹線道路沿いに位置している土地が向いています。また広大な建物・駐車場を備えることができるよう、500坪以上の広さがある土地が求められます。

収支例

＜鉄骨造1階建の場合＞

・土地：敷地面積 600坪、延べ床面積 120坪
・費用：建設費 16000万円、年間経費 600万円、年間ローン返済額 600万円
・収益：年間家賃収入 3200万円、年間利益 2000万円

節税効果

借地扱いとなり相続税評価額が下がるため、
更地の状態よりも相続税を節税できる。

（11）ビジネスホテル経営　

メリット

ビジネスホテルを建て、利用者から宿泊料収入を得る土地活用方法がビジネスホテル経営です。基本的には、賃貸マンション経営よりも収益性が高いというメリットがあります。また、フランチャイズとして指導を受けながら経営するフランチャイズ方式や、事業者に経営を委託するサブリース方式を利用すれば安定した収益が得られるでしょう。

デメリット

初期投資額が比較的高い点が大きなデメリットといえます。また、ホテル運営は景気や社会情勢の影響を受けやすく、需要が落ち込んだ際のダメージが大きい事業になっているため、運営会社との契約方法を工夫するなどして、安定性を担保する必要があります。

向いている土地

地方でも、駅近・ビジネス街周辺では需要が高くなっています。賃貸マンション同様、100坪以上の広さがあると望ましいでしょう。基本的に高さが出せる建物のほうが需要が高いため、用途地域や建ぺい率・容積率の条件も考慮する必要があります。

節税効果

相続税評価額が下がるため、相続税対策になる。
ただし固定資産税の節税効果は効果はあまり見込めない。

（12）ドラッグストア経営

メリット

生活必需品を扱う業態のため景気に左右されにくく、安定した需要が期待できる点が大きなメリットです。また、長期契約での出店が多く、一度テナントが決まれば安定した賃料収入が見込めます。

デメリット

事業者撤退のリスクが大きいため、契約を工夫したり、先述した事業用定期借地を検討したりすることが大切です。また、建物仕様や駐車場台数に細かな要望があるケースが多く、出店条件を満たさないと誘致が難しいこともあります。そのため、建設計画を立てる前に、出店希望のドラッグストアを把握しておく必要があります。

向いている土地

交通量の多い幹線道路沿い、または住宅地に隣接する立地が向いています。特に幹線道路沿いのドラッグストアでは広めの駐車場が求められるため、300〜500坪程度の敷地があると望ましいです。また、近隣にスーパーやクリニックなどの施設がある場所はお客様が確保しやすく、向いているといえるでしょう。

収支例

＜鉄骨造1階建の場合＞

・土地：敷地面積 600坪、延べ床面積 300坪
・費用：建設費 30000万円、年間経費 600万円、年間ローン返済額 1200万円
・収益：年間家賃収入 3000万円、年間利益 1200万円

節税効果

借地扱いとなり相続税評価額が下がるため、
更地の状態よりも相続税を節税できる。

（13）コンビニエンスストア経営

メリット

ドラッグストア経営と同様に、賃料単価が高い土地活用方法が、コンビニエンスストア経営です。コンビニエンスストア経営なら、郊外の土地でも活用可能です。コンビニエンスストアの多くは24時間営業で、日用品から食料品まで幅広くそろっており、地域活性化に貢献できるでしょう。

デメリット

オーナー様が店舗を建て、コンビニチェーンに貸し出す経営方法が主流ですが、周辺に競合店舗ができ売上が減少した場合などは、退去リスクが高くなる点に注意しましょう。コンビニチェーンが撤退すると、後継のテナントが決まりにくいかもしれません。

向いている土地

ロードサイド沿いの車どおりが多く広い土地が向いています。また、駅近くの商業地域ならビルやマンションの1階に誘致することも可能です。

節税効果

借地扱いとなり相続税評価額が下がるため、
更地の状態よりも相続税を節税できる。

（14）保育園経営

メリット

昨今の待機児童問題を背景に、注目が集まっているのが保育園経営です。保育園経営は退去リスクが低いため、長期的な土地活用に向いているでしょう。所有する土地に建物を建てて、事業者に貸し出す方法で土地を活用できます。また、自治体によっては、保育園に使用される土地は一定期間固定資産税などの免除や、補助金を受けることもできます。

デメリット

認可保育園は設置基準が厳しいため、認可までの審査期間は最低でも1年半とされています。また、近隣住民との騒音トラブルや病気の集団感染などのリスクがあります。

向いている土地

住宅地やファミリー層が多い地域、交通量が少なく安全な立地、近隣に公園などの公共施設がある場所が適しています。

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（15）戸建て賃貸経営

メリット

入居者はファミリー層が中心なので、単身層と比べて入居期間が長くなる傾向があります。土地が広ければ、庭や駐車場のスペースを確保し、家賃をファミリー向けマンションより少し高めに設定することも可能です。加えて、固定資産税などはマンションやアパート同様、軽減措置があります。

デメリット

空室が出ると収益が大きく落ちます。建築費が集合住宅より高くなることもあります。

向いている土地

戸建て賃貸住宅は、多くの場所で建てられるのが特徴です。土地の広さは、40坪以上あれば十分でしょう。

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（16）コインランドリー経営

メリット

最近では、カフェが併設されたものや内装にこだわったものなど、付加価値があるコインランドリーが増えています。また、コインランドリーが併設された賃貸マンションの人気も高まっています。一人暮らしの学生や主婦など、コインランドリーの利用者はリピーターになることが多く、安定的な経営がしやすい点がメリットです。

例えば、賃貸マンション併設のコインランドリーなら、賃貸マンションの居住者の利用が想定されるため、より良い収益が期待できるでしょう。

デメリット

機械の故障対応や盗難・いたずら対策が必要です。また、周囲に競合が多いと収益化が難しくなります。周辺の居住者にとってどのようなコインランドリーが魅力的かを考え、新規顧客やリピーターを獲得する努力は必要です。

向いている土地

アパートやマンションが密集している住宅街や、車で立ち寄りやすい幹線道路沿いが適しています。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（17）トランクルーム経営

メリット

トランクルーム経営のメリットは、車で利用しやすい立地なら、日当たりの悪い土地や周辺の騒音がひどい土地でも活用できる点です。

デメリット

従来は、輸送用コンテナを屋外に置くだけでトランクルーム経営が成立しましたが、現在は建築基準法などの条件を満たす建物を自ら建てなければならない点に注意が必要です。また、トランクルームには、賃貸マンションやアパートのようなポータルサイトが少ないため、認知度を上げる工夫が求められます。

向いている土地

都市部やマンションが多い地域、また狭小地や変形地など住宅建設に不向きな土地でも活用できる可能性があります。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（18）デイサービス施設

メリット

デイサービスとは、介護サービスを受ける目的で、自宅から日帰りで通う施設のことです。同じ高齢者福祉施設でも、「住まい」を提供する老人ホームとは異なります。デイサービスで提供する介護サービスは、利用者の送迎や健康状態のチェック、食事・入浴の支援、レクリエーションの実施などさまざまです。継続してサービスを提供できれば、安定した利用料収入を期待できます。

デメリット

老人ホーム経営と同様に、デイサービス経営を成功させるには事業者選びが重要です。また、法規制や人材確保が難しく、初期費用や運営体制の整備に時間がかかります。

向いている土地

デイサービス経営は、土地の広さが100坪以上あれば可能でしょう。高齢者の多い地域や、医療施設が近隣にある土地、バリアフリー対応がしやすい平坦な土地が向いています。

節税効果

デイサービス事業者に貸し出すことで、相続税対策になる。

（19）コワーキングスペース施設

メリット

コワーキングスペース経営では、賃貸オフィス経営のような「1つのスペースに1つのテナント」という制限がありません。基本は会員制で、会員が増えるほど収益が上がっていくのがメリットです。

デメリット

回転率が高く、安定収益を得るには運営力が必要です。立地に大きく左右されますし、リモートワークの普及をきっかけに、コワーキングスペースは急速に利用者が増加しているため、経営を成功させるには、サービス内容を工夫し差別化を図りましょう。

向いている土地

駅近や商業エリア、オフィス街の周辺など、人の行き来が多い場所が適しています。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（20）貸倉庫経営

メリット

貸倉庫経営は、個人や企業に倉庫を貸し出す土地活用方法です。管理の手間が少ないという点では、初心者でも経営しやすいかもしれません。特に企業向けの倉庫の賃貸需要は、インターネットショッピングの普及により高まっています。

先述したトランクルーム経営では、倉庫業法に基づき利用者と契約を結びます。一方貸倉庫経営では、賃貸住宅経営のように利用者と不動産の賃貸借契約を結ぶため、倉庫内の荷物の保管に関して責任を負わなくて良いという違いがあります。

デメリット

需要が地域に依存します。大型車の出入りや騒音問題への対応も必要です。

向いている土地

高速道路のインターチェンジに近く、非常に広い土地にある倉庫は、需要が高いでしょう。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（21）太陽光発電

メリット

賃貸住宅経営のように、利用者を集めなくて良い点が人気の理由でしょう。また、日当たりが良く一定の広さがある土地なら、たとえ立地が悪くても活用できます。

デメリット

電気の売電価格は年々下がっており、ケースによっては採算が取れないかもしれません。また、太陽光がなければ発電できないため、天気が悪い日が続いた場合や、周辺に高さがある建物が建った場合は、発電量に大きな影響をおよぼす可能性があります。

さらに、反射光などによる近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあることから、土地活用として太陽光発電を始める際は、慎重な検討が必要です。

向いている土地

広く平坦で日当たりの良い土地が適しています。住宅地から離れた郊外や農地転用した土地などが候補になります。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（22）自動販売機の設置

メリット

動販売機の設置は、初期投資を抑えて始められる手軽な土地活用方法の一つです。運用方法には、すべてをベンターに任せる「フルオペレーション方式」と、オーナー自らが仕入れ・管理を行う「セミオペレーション方式」があります。前者は手間がかからず副収入源として魅力的ですが、利益は小さく、電気代などの経費を差し引くと実質の収益はわずかです。

後者は自由度が高い一方、初期費用や手間が増えるため、見込み売上とのバランスをよく検討する必要があります。

デメリット

いずれの方式でも、大きな収益は見込みづらいため、あくまで補助的な活用として考えるのが現実的です。

向いている土地

人通りの多い道路沿いや駅・公共施設の近くなど、一定の通行量が見込める立地に向いています。必要な設置スペースもごくわずかで済むため、他の活用が難しい狭小地でも導入でき、既存の賃貸住宅や駐車場の空きスペースにも設置可能です。

節税効果

効果はあまり見込めない。

（23）シェアハウス経営

メリット

シェアハウス経営は、キッチン・リビング・浴室・トイレなどの水回りを共有しつつ、個室を設けて賃貸するスタイルの土地活用方法です。水回りを共用にすることで設備投資を抑えられ、限られた面積でも多くの入居者を受け入れることができます。特に都心部や若年層の多いエリアでは一定の需要が見込め、空室リスクを抑えやすいメリットがあります。

デメリット

共用部の清掃やメンテナンス、入居者同士のトラブル対応といった運営上の負担も増えるため、手間を軽減するためには管理会社への委託やサブリース方式の活用が効果的です。また、間取りの特殊性から将来的に通常の賃貸住宅へ転用しづらい点はデメリットとなる可能性があります。

向いている土地

都市部や大学・専門学校の近く、駅から徒歩圏内の利便性が高いエリアが適しています。

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

（24）ガレージハウス経営

メリット

ガレージハウスとは、住宅に車庫（ガレージ）が併設された賃貸住宅のことで、主に自動車を所有する入居者をターゲットとしています。

車移動が前提となるため、駅から離れた立地でも比較的賃貸経営がしやすく、ガレージが付加価値となることで賃料を高めに設定できる点も魅力です。特に「ガレージ付き賃貸」などのコンセプトを明確に打ち出すことで、車やバイク好きのニーズに応え、差別化した物件づくりが可能です。

デメリット

ガレージ分のスペースを確保する必要があるため、住戸面積が狭くなり、戸数が減って収益性が落ちるケースもあります。さらに、特殊な構造となるため建築費は高くなる傾向があり、採算が合うか慎重な検討が必要です。

ガまた、戸建てタイプでは空室時の収益がゼロになるリスクもあるため、長期的な視点での収支計画と、ターゲット層に合った立地選びが重要になります。

向いている土地

車愛好家が多い郊外の住宅街や都市近郊で、広さがあり駐車スペースを確保できる土地が向いています。

節税効果

固定資産税や都市計画税などが軽減される。
また、相続税評価額も下がるため、相続税対策になる。

土地活用でよくあるリスクと対策

1. 空室リスク

■ 発生しやすい場面：賃貸アパートやテナントビルなどの経営を行う場合
■ よくある失敗例と対策
・周辺ニーズを無視した間取り・家賃設定により、入居が決まらない
・市場調査が甘く、競合物件に埋もれてしまう
→ 対策：事前に地域の人口動態・ニーズを調査し、ターゲットに合った間取り・仕様を計画することが重要です。空室保証やサブリースの活用も一案です。
■ 早期発見のポイント
・建築前からの市場調査をしっかりと行い需要をチェックする

関連記事はこちら：アパート経営・マンション経営の空室対策・入居率を上げる方法

2. 賃料下落リスク

■ 発生しやすい場面：築年数が進んだ物件、周辺の新築物件が増えたエリア
■ よくある失敗例・対策
・建物の価値が下がることで賃料が下がり、収支が赤字に転落
→ 対策：収支計画を立てる際は、経年による家賃収入の低下を視野に入れ、家賃が下がることによるリスクをシミュレーションしておくこと。また、建物の価値が下がりにくい構造や付加価値をもった建物を建設すること。
■ 早期発見のポイント
・周辺家賃相場との比較を行う
・入居者の更新率や解約理由を分析する

3. 金利上昇リスク

■ 発生しやすい場面：借入によって建物を建築するケース
■ よくある失敗例・対策
・変動金利で借りた結果、金利上昇により返済負担が増加
→ 対策：借入時には専門家に相談したうえで、固定金利・変動金利を比較検討。金融機関と将来の金利動向についてシミュレーションし、余裕を持った返済計画を立てる。
■ 早期発見のポイント
・金融情勢のニュースに目を向け、日銀の方針変更などに注意する
・半年～1年ごとの返済額見直し

4. 修繕リスク

■ 発生しやすい場面：長期保有を前提とした賃貸経営全般
■ よくある失敗例・対策
・修繕時期に資金が足りず、対応が後手に回る
→ 対策：年次収入の一部を修繕費として積立。建築前から長期修繕計画を立て、耐久性の高い建材を採用する。
■ 早期発見のポイント
・定期点検・報告書を通じた設備の劣化把握
・水漏れ・設備故障などの入居者からのクレーム対応履歴の確認

5. 税金リスク

■ 発生しやすい場面：更地のまま長期間保有しているケース
■ よくある失敗例・対策
・建築の見通しが立たず、更地のまま数年放置し、固定資産税・都市計画税が高額になる
→ 対策：土地活用の計画を迅速に行うこと。更地のまま長期間放置しないようにする。
■ 早期発見のポイント
・固定資産税の納税額の試算と現状確認を行う

6. 管理リスク

■ 発生しやすい場面：空き地・空き家の保有、個人での土地管理
■ よくある失敗例・対策
・草木の繁茂、不法投棄により近隣トラブルが発生
→ 対策：土地は放置せず「使うか、貸すか、売るか」の決断を早めにおこなう。または土地管理会社に管理を委託する。
■ 早期発見のポイント
・遠方の場合、近隣の親戚や知人に状況を確認してもらう
・現地巡回での異変チェック

7. 相続リスク

■ 発生しやすい場面：相続直前まで更地などで保有している場合
■ よくある失敗例・対策
・相続発生時に更地だったため、土地の評価額が高く相続税が重くなった
→ 対策：相続対策として、賃貸住宅などの建築することにより評価額を下げる。
■ 早期発見のポイント
・相続税評価額の事前試算
・相続関係者と事前に話し合う

8. 市場変動リスク

■ 発生しやすい場面：長期間にわたる賃貸経営・店舗経営
■ よくある失敗例・対策
・人口減少や周辺開発の遅れにより、想定していた入居需要が減少
→ 対策：計画段階で周辺地域の人口動態、都市計画、開発予定などを専門家に調査してもらう。長期的な活用が見込める方法をエリアマーケティングから検討する。
■ 早期発見のポイント
・市町村の都市計画・開発情報の確認
・近隣施設の出店・撤退情報のモニタリング

9. 自然災害リスク

■ 発生しやすい場面：全国すべての地域（特に地震・浸水リスクが高い地域）
■ よくある失敗例・対策
・水災で1階が冠水、賃貸物件の半数が空室化
→ 対策：ハザードマップを活用し、災害リスクのある立地には適切な構造・設計を採用。火災保険・地震保険の加入内容も事前に確認しましょう。
■ 早期発見のポイント
・地域の災害履歴・ハザード情報の確認
・防災機能付き設備の導入・点検状況

関連ページ：アパート経営の災害リスク（地震・火事）と保険

土地活用の進め方【ステップごとのポイント解説】

目的・条件の整理

まずは「なぜ土地活用をしたいのか」を明確にしましょう。目的には、相続税対策、収益確保、老朽化した建物の建て替えなどさまざまなケースがあります。

目的と合わせて、
・現在の土地状況（広さ・形状・接道など）
・希望する活用方法（賃貸、売却、駐車場など）と将来のライフプラン
・自己資金の有無やローンの利用希望
を検討しておくとよいでしょう。

目的を曖昧にしたまま進めてしまい、後から「こんなはずではなかった」と後悔するケースがあります。目的と条件は最初に明確にしておきましょう。

専門家・建設会社への相談

土地活用はオーナー様にとって非常に大きな事業です。
そのためまずは専門知識のある建設会社や不動産会社に相談するのが良いでしょう。
信頼できる複数の会社から提案を受け、比較検討することが大切です。

会社を選ぶ際は、お持ちの土地のあるエリアにて実績のある会社を選び、提案内容やアフターサポートの体制を確認しましょう。
相談の際は整理した目的・条件をまとめておくとスムーズにすすみやすいです。

土地診断・市場調査

相談する会社が決まったら、計画地の詳しい状況の調査を専門家に依頼しましょう。
土地の現在の状況を確認するため、上下水道や電気・ガス関連などのインフラ状況、敷地の形状・高低差の有無、前面道路の幅員や、建築に関連する法令・条例などの制限について調査します。

市場調査では、周辺マンションの賃料や近隣施設の有無、店舗などの需要、エリアの人口推移、最寄り駅からの距離や街の特性などを総合的に判断し、計画地に適した土地活用方法を検討します。

土地診断や市場調査をしっかりと行わないと、建物が建てられなかったり、需要がなくて収益性が悪くなったりと土地活用の目的を達成できない場合があります。
必ず専門家による正確な土地診断・市場調査をうけるようにしましょう。

プランニング・事業計画

調査によって土地活用の方向性が定まったら、土地活用計画をプランニングしていきます。具体的にどのような建物を建築するのか、建物図面や外観・内観イメージ図を作成します。あわせて事業性を確認するため、収支のシミュレーション資料も作成します。シミュレーションにあたっては、計画に必要な諸経費や税額なども含めた内容が良いでしょう。

また、土地活用は多額の資金が必要になることが多いため、金融機関からの融資を受けることもあります。そのため専門業者に借入・返済計画の提案と、金融機関への融資打診も依頼するようにしましょう。

事業計画をしっかりと立てることは、将来のリスク軽減につながりますので、信頼できる建設会社に事業計画を立ててもらいましょう。

設計・施工・引き渡し

事業計画や資金調達のめどが立ち、提案内容に納得ができれば専門業者との契約を締結します。大きな額となることが多いので、金額や支払い条件なども確認しておきましょう。

契約締結が済めば設計士を中心に、建築の専門家が集まり工事を進めます。完成後に最終の検査を行い、問題がなければオーナー様に建物が引き渡されます。店舗などをテナントに賃貸する契約では、内装工事はテナントが行うこともあります。その場合は、内装が何もない状態（スケルトン）で引き渡されます。

契約前に内容を十分に確認せず、着工後に思わぬ追加費用が発生してしまうケースや、仕上がりがイメージと違ったというトラブルもあります。必ず契約内容を確認するようにしましょう。

入居者募集

建物が完成すれば入居者が入居し、賃貸経営がスタートします。賃貸マンションや賃貸アパートを建てる場合は、完成後すみやかに入居できるように、建築中から入居者の募集を行いましょう。

賃貸経営では入居者の確保が重要になります。そのため信頼のおける不動産会社に相談し、安定した入居状況を目指しましょう。
空室リスクが気になるオーナー様は、専門業者とのサブリース契約を検討するのも良いでしょう。

建物管理・アフターメンテナンス

賃貸経営では、建てた後の管理・サポートも重要なポイントです。入居者様が安心して快適に生活ができるように、定期的な建物設備の保守点検、環境保全業務を行う必要があります。

管理を軽視してトラブルが多発したり、修繕費の積立が足りずに大規模修繕で苦労したりするケースもあります。建てた後のサポート体制が手厚い管理会社を選択し、事前に備えておくことが重要です。

関連リンク：土地活用の進め方とは？相談先や成功までの流れを解説！

まとめ

土地活用を成功させるには、目的を明確にし、土地活用方法を総合的に判断することが大切です。また、メリットだけでなく、デメリットやリスクも理解したうえで、それぞれの土地活用方法を選択しましょう。

できるだけ失敗せずに土地活用をしたい場合は、安心できる業者に相談し、任せることがおすすめです。

生和コーポレーションでは、豊富な経験や知識をもとに、お客様のご要望に応じて、最適な提案をいたします。土地活用について、悩みや不安がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。