土地・不動産の売却によって、税金と健康保険の扶養内妻名義の土地を売却するとどんな影響があるのか？
夫と妻双方にどのような影響があるのかについてまとめています。
また他にも、どんなことに注意すればいいのか？
ここではこの質問の答えを解説していきたいと思います。
条件によって影響の有無が分かれる
扶養と一言で言っても、実際それには２つの種類があります。
つまり、税金の扶養（一般に「配偶者控除」と呼ばれる）と健康保険の扶養です。
区別して解説します。
1．配偶者控除の基準
扶養内妻の年間所得金額が38万円以上であれば、夫は配偶者控除を受けることができません。
この年間所得38万円には、今解説している不動産所得が含まれています。
また、もう一つの基準として、妻の年間所得金額が38万円超えていて、かつ76万円以下の場合には、「特別控除」を受けることになります。
この特別控除の基準は所得金額が38万円～76万円のどこに該当するかによって変わります。
76万円以上になると控除が一切なくなります。
2．健康保険の扶養基準
扶養内妻名義の土地を売却して、妻の年間収入が180万円以上になった場合、妻は夫の扶養から外されます。
しかし、これについてはもう一つの細かい基準があります。
もしも妻の年間収入が土地売却によって増加したときに、収入として夫の収入の半分以上の金額を手にすることになる場合、これは不動産所得が年間収入の一部として計算され、妻の所得金額が増加したと判断されることがあります。
この判断は夫が勤めている会社がどうするかによって左右されます。
不動産所得を一時収入として計算し、健康保険の扶養に影響しないように取り計らってくれる場合もあるようですので、詳細については会社とやり取りしましょう。
まとめ
扶養内妻名義の土地を売却する際には、厳格な収入金額を申告する必要があることがお分かりいただけたのではないでしょうか？
妻が名義になっている妻主体の土地について取り扱う際には、名義人はもちろん夫のほうもかなりのかかわりを持つ必要があります。
注意したい点は、収入額の基準ラインが条件ごとに明確化されていて、それをきっちり守る必要があることです。
不動産売却の引き渡しに関連してはさまざまな準備が必要です。
また、引き渡しのステップを踏むにあたってみなさんが用意しておくべきものと合わせて、注意点についても目を向けてみましょう。
不動産売却の引き渡しまでに準備・用意しておくべきもの
不動産売却の引き渡しには専門家、不動産業者はもちろんのこと、司法書士にかかわってもらう必要があります。
それで、そうした専門家に接続してもらう前にみなさんが準備しておくことも、少し専門的なことになります。
例えば以下のような準備をしましょう。
所有権移転登記の準備
登記申請なんてどのように行なったらいいのか分からないと思われるかもしれません。
でも、基本的には必要書類を整えておいて、あとは司法書士に委任すれば適当な処理を行なってもらえます。
確かにこの「必要書類を整えておく」という部分が難しいと感じるかもしれませんが、所有権移転登記の準備で大切なのは一つのことだけです。
それは、できる限り迅速に入手するということです。
なぜなら、登記簿に記載されている住所と現住所が異なる場合、または登記識別情報（つまり登記所から発行される、登記名義人となった申請者の「アラビア数字や記号の組み合わせからなる12桁の符号」）を失念・紛失した場合などは、申請手続き以外の余分の手続きが発生して、最悪の場合不動産売却の引き渡しまでに書類が揃わないということも考えられるからです。
抵当権抹消の準備
売却予定の不動産に関して抵当権が設定されている場合があります。
これは、素人には分からない分野かと思いますので、金融機関や不動産会社に確認を取る必要があります。
もしも抵当権が設定されていることが分かったなら、ローン先の金融機関に全額返済を行なうことを伝えます。
これについてもできる限り迅速に入手するのがポイントです。
引き渡しの際の注意点
引き渡し前に必要書類などの準備を済ませると、ちょっと気が抜けるかもしれません。
準備だけでも相当の神経を使いますから、それも無理のないことですが、要注意事項があります。
それは契約前に、すべての契約条件、そして問題点だと感じる部分について買い手に知らせることです。
契約は法的手続きですので、交わしたあとに不動産の問題点を明かすのはNGです。
準備を迅速に行なうのが大切だと解説しましたが、この引き渡しのステップでは慎重さも求められます。
契約書類を入念に見てください。
不明点は必ず、すべて尋ねてください。
まとめ
不動産売却の引き渡しは入念かつ迅速な準備、さらには慎重さが求められるシビアなものですが、みなさんの理想の流れで進められるように上記の解説を参考にしてみてください。
土地・不動産売却は必要書類や手続きの仕方、業者とのやり取りなど注意しなければならないことが多い、入り組んだものです。
遠方・遠隔地の土地・不動産であればなおさら気を使います。
遠方の土地売却に必要な書類はどのようなものでしょうか？
そして、特に注意しなければならないことがあるのでしょうか？
以下で解説していきます。
遠方の土地売却に必要な書類
遠方の土地売却契約、言い換えれば土地買取依頼をする際には、下記の書類が必要になります。
・本人確認のための「身分証明書」
・売却者の「実印」（土地を共有している場合には共有者全員分の実印が必要になる）
・印鑑証明書（直近３ヶ月以内のものであることと、土地を共有している場合には共有者全員分の印鑑証明書が揃っている必要がある）
・登記済み権利書（登記識別情報、つまり登記所から発行される、登記名義人となった申請者の「アラビア数字や記号の組み合わせからなる１２桁の符号」）
・固定資産税納税通知書、そして固定資産税評価証明書
これらはどの不動産会社に依頼したとしても必須書類ですので、必ず揃えましょう。
遠方の土地売却の際の注意点
最も注意すべきことは土地を売却する不動産業者は、必ず会って決めることです。
中には不動産業者と1回も会わないで土地を売却しようとする方もいると思われますが、万が一問題が起こった場合、金銭的なダメージはかなり大きくなりますので、必ず不動産業者に会って売却の話は進めていきましょう。
また、遠方の土地売却というのは以下のような事例も考えられます。
例） 現在所有している土地・不動産売却に目途がつかないうちに遠方に移転することになった。
これはつまり、管理できない距離に引っ越さざるを得なくなり、遠方に不動産を置いてきてしまったという形です。
管理していない土地にお金を支払うのはもったいないことですので、いち早く売却したいですが買い手がつかないと焦ります。
引っ越しなどで忙殺されていると、不動産とのやり取りも疎かになりがちですので、はっきり言って放置状態になってしまいます。
これはよくあるケースです。
かなりの時間が経過してから買い手がつくこともありますが、あなたの希望価格よりも安い価格で売ることになる可能性があること、そして遠方の土地ですから、放置している期間中は生活上の不安材料にしかならないことは避けたいものです。
そのため、売却予定の土地に関してはスピーディーに売却を行なうこと、かつ担当不動産業者とのやり取りを密にしておくことを覚えておきましょう。
まとめ
土地・不動産売却は専門知識が求められる難しい分野ですが、上記の必要書類と直面するかもしれない代表的な注意点を事前に知っておくのは、大切なことと言えるでしょう。
マンションを売却する際、買手探しに苦慮したり買手が見つかったとして諸手続きがあったりと煩雑になりがちです。
その時、マンションにかけている保険のことを忘れないようにしましょう。
多くの場合火災保険や地震保険がかけられています。
住宅ローンにて購入した時などは特に自動的に火災保険と地震保険へ加入する流れとなっています。
マンションを売却する場合の保険の手続きについてお話しします。
保険の解約手続き
火災保険などは数年単位で加入し、保険料も先払いとなっています。
保険への加入は自動的に進みますが、解約は自動的にはされません。
マンション売却の手続きは不動産会社任せになりがちですが、保険の解約手続きまではしてくれません。
そのため、ご自身で保険会社へ連絡をして解約の手続きをする必要があります。
保険料についてですが、加入時に数年分を一括支払いしているので残った加入期間に応じて保険料が戻ってきます。
なので、損をしないためにも、忘れず解約手続きをする必要があるのです。
実際にいくら払い戻されるのかは契約約款を確認するか、保険会社に問い合わせるといいでしょう。
保険会社へ解約の旨を伝えた後は解約の書類が送られてくるのでそれに署名・捺印をすると解約の手続きがすすみます。
これらの所定の手続きは解約日以降になっても大丈夫です。
解約日ははじめに保険会社へ解約の旨を伝えた日以降でなくてはいけません。
解約するタイミングに注意する
住んでいない期間の保険は無駄だから、と売却前にも関わらず火災保険を解約してしまう人がいます。
また、売買契約が成立した途端、引っ越しよりも前に解約してしまう人もいます。
これは万が一のことがあることを考えると非常に危険です。
ここは慎重に、思わぬトラブルで引っ越しが伸びることも考えて解約日を決めましょう。
売買契約も成立し、引っ越しも完了した後に解約日を設定することがベストです。
解約する前に欠陥がないか確認する
火災保険の補償内容には自然災害も含まれています。
マンションの欠陥がある時、もしそれが自然災害によるものであれば保険を利用して修繕しておきましょう。
保険を解約してしまった後に欠陥が見つかった場合は売主が費用を払って修繕を負担することになります。
マンション売却の際は、保険の解約手続きも忘れないようにしましょう。
解約の際はタイミングなどに気を付け、損をしないようにしましょう。
不動産の売買または貸借にあたっては、自身で相手方を探し契約する方法と業者に相手探しを代行してもらう媒介契約・代理契約という方法があります。
その中でも媒介契約は最も一般的な方法です。
代理契約と比べると費用が半分、というメリットもあります。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴・メリットがあるのでご紹介します。
一般媒介契約の特徴とメリット
同時に複数の業者に媒介を依頼することができます。
更に自身で買手を探し契約することも可能です。
業者から依頼主へ業務の処理状況を報告する義務やREINS（レインズ）という業者間の情報ネットワークシステムへの登録義務もありません。
更に、契約方法に「明示型」と「非明示型」の二つがあります。
明示型は他にどこの会社と媒介契約を結んでいるかを業者へ伝えるタイプになります。
非明示型はその逆で他にどの会社と媒介契約を結んでいるか伝えません。
縛りがあまりないため、幅広く納得のいく買手を探す際には有効です。
しかし、不動産会社にとっても安定性の低い依頼であるため、買手探しに時間がかかってしまう恐れがあります。
専任媒介契約の特徴とメリット
不動産会社1社と媒介を依頼し、他の会社へ依頼することはできません。
しかし自身で探した買手と契約することは可能です。
一般媒介契約と異なり、依頼者に対し2週間に1度以上の頻度で業務の処理状況を報告すること、媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）に登録することが義務づけられています。
不動産会社に対し具体的な義務が設けられている点もあり、より早く確実に相手方を探すことができます。
自身でも買手の目途をたてながら、更に好条件の買手を探したい場合など有効と思われます。
専属専任媒介契約の特徴とメリット
専任媒介契約がより縛りが厳しくなったのが専属専任媒介契約です。
不動産会社1社と媒介契約を結びますが、専任媒介契約と違い、自身で相手方を探し契約することはできません。
不動産会社には、1週間に1度以上の頻度で依頼者へ業務の処理状況を報告すること、REINS（レインズ）へ5日以内に登録することが義務付けられています。
より早く、より確実に買手を探す場合に有効です。
ちなみに、媒介契約のどのタイプにおいても契約の有効期限は3ヶ月以内となっています。
どのタイプを選ぶかは依頼主が何を重視するかによります。
時間はかかってでも納得のいく価格で売りたい場合は「一般媒介契約」が有効で、早く確実に買手を探したい場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」が有効です。
後者の場合は、信頼できる業者探しもポイントとなります。
状況に応じて、より有効な媒介契約のタイプを選択しましょう。
不動産の売買や賃貸といった取引は不動産会社が間に入ることが一般的です。
不動産の取り扱いについては法制度の専門知識が必要ですし、取引条件を調査・確認したりと素人にはなかなか難しいものだからです。
また、買い手や借り手を探すことは簡単なことではありません。
業者にはその手の情報が集まっているので、やはり不動産会社へ依頼することがスムーズに物事をすすめる方法となるでしょう。
土地や建物の所有者が直接販売・貸出をする場合を除いて、不動産の取引は「媒介契約」または「代理契約」をとることになります。
そこで媒介契約と代理契約について、その違いをお話しします。
媒介契約とは？
売主と買主（貸主と借主）の間に立って取引を行います。
不動産の売買の契約成立に向けて尽力する行為を指して「媒介」といいます。
また、「仲介」とも言います。
業者はその機会をつくるまでが仕事で、実際に契約を締結するのは売主・買主自身になります。
代理契約とは？
売主または貸主の代理人として取引を行います。
売主または貸主より契約締結の権限が与えられるため、業者が契約まで行います。
媒介契約との大きな違いはこの権限があるかないかになります。
遠隔地の契約など、特段の事情がない限り「媒介」で行うのが一般的です。
業務に違いはあるのか
行う業務については、代理契約の方が「契約締結」の業務が加わる程度です。
代理契約は媒介契約の規定を準用しているため、それ以外の部分については同様となります。業務内容は次のようになります。
1．売主または貸主から相談を受ける。＝商品化活動
2．買主または借主を見つける。＝販売活動
3．相手方が見つかった後、契約へ繋ぎ決済と引き渡しを行う。＝契約・引き渡し活動
請求額の上限に違いがある
媒介の場合も代理の場合も、契約を有効に成立させた場合に初めて報酬を請求できる成功報酬の形をとっています。
この報酬には上限が定められています。両者の違いは請求額の上限です。
代理の場合、媒介の2倍の額が上限となります。
報酬額上限の係数は取引金額ごとに異なります。
取引額が400万円以上の場合、媒介契約においては報酬は3.24%以内となっており、代理契約は6.48%以内となっています。
土地や不動産を売却するにあたって、収入がある一方で仲介手数料や測量費といった支出があります。
そして、売却によって出た利益に対して税金がかかります。
この税金を譲渡税といいます。
売却も譲渡の一つにあたるため譲渡税となります。
ここでは、譲渡税は何なのか？どれくらいかかるのか？
気を付けておきたいポイントをご紹介します。
譲渡税とは？
譲渡税は前述のとおり売却によって出た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
まず、譲渡所得の計算方法は次のようになります。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
ここでいう「収入金額」が売却によって得た収入で、「取得費」は土地や不動産を自身が購入した時にかかった費用です。
譲渡費用は仲介手数料などの諸経費です。
「特別控除額」は場合によって認められている控除額です。
土地や不動産によって得られる譲渡所得は、給与所得など他の所得と合計せずに分離して課税する制度が採用されています。
ここで、譲渡税の計算方法です。
譲渡税は所有していた期間によって税率が異なります。
1．長期譲渡所得…所有期間が5年超
課税譲渡所得金額 × 20%（所得税15%、住民税5%）
2．短期譲渡所得…所有期間が5年以下
課税譲渡所得金額 × 39%（所得税30%、住民税9%）
※平成25年～平成49年の期間、復興特別所得税として2.1%が加算されます。
例えば、800万円で購入した土地を1000万円で売却します。
譲渡費用には40万円がかかりました。特別控除額は0とします。
この時、譲渡所得は160万円です。
所有期間が6年であった場合譲渡税は32万円となり、所有期間が4年の場合譲渡税は62.4万円となります。
所有期間の注意点
上記をご覧になって分かるとおり、譲渡税は所有期間によって税率が大きく異なります。
そして注意したいのがこの所有期間の計算の仕方です。
所有期間は不動産の購入日から譲渡日までの期間ではないのです。
所有期間は購入日から譲渡した年の1月1日時点の期間となります。
そのため、実際は5年以上所有していたとしてもこの1月1日時点というルール上、5年未満とみなされることがあるのです。
譲渡税を抑えられるケースがある
譲渡税の税率の高さに悲しくなったところですが、場合によっては譲渡税を抑えられるケースがあります。
・所有期間10年以上の居住用財産には軽減税率が適用され、税率が20%から14%（所得税10%、住民税4%）になる。
・居住用の不動産の場合、特別控除額3,000万円。
・買換えの場合、譲渡税を繰り述べする特例がある。居住用と事業用資産の二種類あり、どちらも譲渡税を抑える制度となる。ただし、取得費は引き継がれる。
その他にも、特別控除として、公共事業や区画整理などを理由に譲渡する場合に最大5,000万円の特別控除があります。
以上が譲渡税を考える時おさえておくべき基本的なポイントとなります。
実際の税額の計算は、物件の種類や面積、築年数なども影響するため個々の事例によって異なってきます。
税務署や税理士に相談すると安心でしょう。
土地などの不動産を売却して、譲渡益が発生した場合には二つの税金がかかってきます。
それは国税である所得税と、地方税である住民税です。
ここでは地方税である住民税について簡単に説明をしようと思います。
そもそも住民税って何？
住民税は地域社会にかかる費用を、その地域に住んでいる住民にも負担をしてもらうという考えで徴収されている税金です。
基本的には前年の1月1日から12月31日までの所得に対して、その年の1月1日現在の住所地のある自治体から課税されます。
不動産売却の際にかかる住民税の税率は前年度所得に対してかかる税率とは違う
前年度所得に対してかかる住民税の税率は、所得に関係なく一律10％と決まっています。
これに様々な控除が考慮され給料からひかれるなどして払う事になります。
一方不動産を売却して得た所得に対してかかる住民税の税率はどうなるのでしょうか？
これに関しては2パターンに分かれます。
1．所有期間が5年以下の場合
売却をした物件の所有期間が5年以下の場合、税率は9％（都道府県民税3.6％、市町村民税5.4％）になります。
つまり100万円の所得を得た場合、9万円の住民税を支払う必要があるのです。
2．所有期間が5年超の場合
売却をした物件の所有期間が5年超の場合、税率は5％（都道府県民税2％、市町村民税3％）になります。
先ほどと同じように100万円の所得を得たとすると、住民税の額は5万円となります。
不動産を売却する際はタイミングに気をつけよう
上記のように不動産売却で得た所得に対してかかる住民税は、所有年数5年を境目にして4％も違います。
4％というのは金額の大きくなりがちな不動産売買にとっては、非常に大きな負担になります。
譲渡益が3,000万円あったとすると120万円も違うのです。
余談になりますが、所得税も所有年数5年を境目にして大きく変わります。
住民税と合わせるとかなりの税率になるのです。
不動産の売却を考えている方は、所有年数をもう一度確認してください。
自分が得た利益に対して住民税などの税金を払う事は国民の義務で仕方のない事です。
しかし、知らないのと知っているのとでは大きな差が出ることがありますので、十分に仕組みを調べて行動をしましょう。
不動産を売却し、譲渡益が出た際には必ず確定申告をする必要があります。
そして、確定申告を行った後に所得税と住民税を納めなければなりません。
ただ確定申告は、通常の会社員などでは普段する機会も無く、いつすればよいのか？どのような物をそろえればよいのか？など全く分かりませんよね。
そこで不動産を売却した際の各店申告について簡単にご案内をします。
確定申告をする場合
確定申告をしなければならないのはあくまでも売買によって利益が出た場合になります。
土地の売却価格から、その土地の購入代金や売買の際にかかった経費などを差し引いてプラスになった場合が、確定申告が必要になります。
また、売買によって損失が出た場合、税務上は確定申告をする義務はありません。
しかし、場合によっては給与などからひかれる税金を安く抑えることができる場合がありますので、一応確定申告をすることをお勧めします。
確定申告をする時期
では売買によって利益を得た場合、確定申告はいつすればよいのでしょうか？
確定申告を行わなければならない時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間になります。
つまり平成27年の6月に売却した場合、確定申告を行うのは平成28年の2月16日から3月15日までの間という事になるのです。
確定申告に必要な書類
確定申告は国に申告する物になりますので、必要な書類も決められています。
基本的には5つの書類が必要になります。
1．確定申告書（申告書B第一表、第二表、申告書第三表（分離課税用））
2．譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地建物用
3．売買契約書
4．取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
5．譲渡所得申告のチェックシート
確定申告は初めて行う人にとっては簡単な物ではありません。
税務署で説明会なども実施されていますが、計算方法など複雑な物も多くなります。
自信の無い人は税理士に依頼するなどの方法も検討してみた方が良いかもしれません。
いずれにせよ、税金などの関係は漏れが許されない物になりますので、確実に実施するようにしてください。
今住んでいる住居を売却し、代わりの住居を購入し住み替えを検討されている人もいるでしょう。
この場合、今住んでいる住居の売却によって得たお金を、そのまま新しい住居の購入資金に充てたいと思いますよね。
しかし、不動産を売却した際には、その売却によって譲渡益があった場合、その譲渡益に課税されるという問題があります。
そうなると新しい住居の購入に支障をきたすことになるのです。
そうならないように、幾つかの要件はありますが特例を受けることができるのです。
特例は非課税になるわけでは無いので注意
この特例は、譲渡益に対する課税を売却の時点で払うわけでは無く、例えば新しく購入した住居を将来的に売却した時まで延長できるというように、先延ばしができるという特例になります。
その為、税金が非課税になるというわけではありませんので、そこは勘違いをしないようにしなければなりません。
要件には様々な物がある
特例を受けるためには、多くの要件を満たす必要があります。
1．自分が住んでいる家屋か家屋と土地や借地権を売る事
あくまでも住居として使える建物を売るという場合の特例になるので、基本的には家屋が無ければいけません。
建物を壊した場合は、所有年数や壊した後の使用方法などについて制限が出てきます。
また、今現在住んでいない場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却しなければなりません。
2．売却する年の2年以内にマイホームを譲渡した際の特別控除などを受けていない。
3．売却、購入の両方の家が日本国内にあり、収容等の場合の特別控除を受けていない。
4．売却代金が1億円以下である。
5．売却側の居住期間が10年以上で、かつ売却した年の1月1日時点で家屋と土地の所有期間が10年を超えている。
6．住み替えの為に買い替える建物の床面積が50㎡以上で、その土地の面積が500㎡以下である。
7．売却をした前年から翌年までの3年間の間に、住み替えの物件を購入する。
8．住み替えの為に購入する物件が耐火建築物の中古物件の場合、25年以内に建築された物件である。
9．売却する住居を購入した人が親子や夫婦など特別な関係でない。
また、生計を同一にする親族や内縁関係、特殊な関係のある法人でもない。
この様に数多くの要件があります。
ただし上記の特例は平成26年4月現在のものであり、今後法令が変わる可能性もあるので、特例の適用を受ける際にはよく調べることをおすすめします。
また、この特例と合わせて、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除を受けることはできません。
住み替えにはお金の問題だけでなく、色々なことでエネルギーを使います。
後々問題が出てこないように、慎重に判断をし、このような特例を上手に活用するようにしましょう。